Nach monatelangem Warten und viel Stress ist es endlich soweit. Der Hausbau ist fertig, alle Innenarbeiten sind abgeschlossen und der Umzug steht bevor. Jedoch gibt es auch auf der Zielgeraden noch eine wichtige Sache, die Bauherren nicht vergessen oder vernachlässigen sollten. Die Bauabnahme sollte unbedingt vor dem Einzug des Bauherren erfolgen. Aber warum eigentlich?
Warum die Bauabnahme für Bauherren so wichtig ist!
Die Bauabnahme ist eine Sache, die viele Bauherren einfach vergessen oder diese ohne es zu wissen annehmen. In vielen Fällen gilt der Bau vom Auftraggeber als abgenommen, obwohl keine richtige Bauabnahme erfolgt ist. Dies gilt beispielsweise, wenn der Unternehmer bei einem Bauvertrag eine Frist für die Abnahme setzt, der Bauherr diese aber verstreichen lässt. Solche Fälle passieren öfter als man denkt und meistens wissen die Bauherren vor lauter Stress nicht mehr, dass eine richtige Abnahme vonnöten ist.
Bauabnahme – ein wichtiger Rechtsakt
Die Bauabnahme wird von vielen Bauunternehmen als reine Formalie abgetan und ihre Wichtigkeit heruntergespielt. Tatsächlich ist die Bauabnahme aber ein wichtiger Rechtsakt, der weitreichende rechtliche Folgen nach sich ziehen kann. Denn Fehler, die bei der Abnahme nicht erkannt werden können dem Bauherren teuer zu stehen kommen. Im Allgemeinen bezeichnet die Abnahme die Übergabe des fertigen Bauwerkes an den Bauherren. Mit der Abnahmen erkennt der Bauherr also an, dass alle vertragsgerecht ausgeführt worden ist und keine Mängel von seitens der Baufirma zu finden sind. Mit der Abnahme erlischt dann auch gleichzeitig der Erfüllungsanspruch gegenüber dem Bauunternehmen und Gewährleistungsansprüche können geltend gemacht werden. Es wird jetzt schon deutlich, wie verheerend eine nicht durchgeführte Bauabnahme für den Bauherren sein kann. Ist die Abnahme erst einmal erfolgt, kehrt sich die Beweislast um. Das bedeutet, dass vor der Abnahme das Bauunternehmen dafür verantwortlich ist, die Mängel dem Bauherren nachzuweisen und ab der Abnahme muss der Bauherr dem Unternehmer die Mängel nachweisen und beweisen, dass diese nicht von ihm verursacht worden sind. An einem Beispiel erklärt bedeutet das also, dass bei einem Mangel, wie einem verzogenen Parkett der Parkettleger vor der Abnahme beweisen muss, dass dieser Fehler nicht auf sein schlechtes Holz oder ein Fehler seiner Arbeit zurückzuführen ist, sondern einen anderen Ursprung hat. Nach der Abnahme allerdings ist der Bauherr dafür verantwortlich zu beweisen, dass der Mängel Fehler des Handwerkers war und nicht etwa sein eigenes Verschulden. Für Bauherren kann sich dies als schwierig gestalten, da im Nachhinein der Ursprung eines Fehlers nur schwer nachzuweisen ist. Nach der Abnahme sind Mängel also das Problem des Bauherren und nicht mehr das des Bauunternehmens. Alle Bauherren sollten also Vorsicht walten lassen und die Abnahme genauestens durchführen lassen, um solchen Risiken zu entgehen.
Bauabnahme – das gehört alles dazu
Um auch bei der Bauabnahme auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie von Anfang an einiges beachten. Legen Sie am besten direkt im Bauvertrag fest, dass eine förmliche Bauabnahme bei Fertigstellung der Immobilie erfolgt. Die förmliche Bauabnahme ist zwingend notwendig, um auch Anspruch auf Verbesserung möglicher Mängel zu haben. Bei der Bauabnahme selbst sollten Sie unbedingt einen eigenen Sachverständigen mitbringen. Da die meisten Bauherren nicht wirklich viel Fachwissen über die Substanz haben, lohnt es sich jemanden mit einzubeziehen, der Erfahrung hat und mögliche Fehler erkennt, die Sie nicht gesehen hätten. Bei der Abnahme wird ein sogenanntes Abnahmeprotokoll erstellt. Hier werden alle Mängel aufgelistet, die am Tag der Abnahme gefunden wurden aber auch solche, die bereits früher erkannt und noch nicht beseitigt wurden. Ratsam ist es, am Tag vor der Abnahme mit dem Sachverständigen einen Rundgang durch das Haus zu machen, um in Ruhe und ohne Zeitdruck alles genauestens zu untersuchen. Sachverständige finden häufig Fehler, da sie durch Erfahrung genau wissen, wo sie suchen müssen. Der Bauherr muss für alle Mängel, die bei der Abnahme erkannt werden einen Vorbehalt anmeldet, da er sonst den Anspruch auf Beseitigung der Mängel verliert. Bauherren können die Bauabnahme aber in bestimmten Situationen auch verweigern und sollten dies besonders bei schweren Mängeln auch unbedingt tun. Fallen bei der Abnahme schwere Mängel auf, wie eine nicht funktionierende Heizung oder noch nicht montierte Vordächer, sollte der Bauherr in jedem Falle die Unterschrift des Bauabnahmeprotokolls verweigern, auch wenn der Bauunternehmer dazu drängt. Das Protokoll sollte in jedem Falle erst unterzeichnet werden, wenn wirklich alle Mängel beseitigt worden sind. Das Versprechen den Fehler in der nächsten Zeit zu beseitigen sollten dem Bauherren nicht ausreichen und bei solch wichtigen Formalien sollten Sie es ganz genau nehmen! Bestehen Sie also bei Vertragserstellung unbedingt auf eine Abnahme und führen Sie diese sorgfältig durch. Beachten Sie alle Formalien, damit Sie nachher auch wirklich ein Anrecht auf Beseitigung der Mängel haben.
Bauabnahme – wie geht es mit den Mängeln weiter?
Nach Abnahme des fertigen Hauses muss diese dem Bauunternehmen komplett bezahlt werden. Sind bei der Abnahme aber Mängel aufgetreten hat der Bauherr das Recht einen Teil des Geldes zurückzuhalten, bis die Mängel beseitigt wurden. Der Bauherr darf das doppelte der voraussichtlich für die Reparatur der Mängel benötigten Kosten von seiner Schlusszahlung einbehalten. Das sollte er auch unbedingt tun, um zu gewährleisten, dass die Mängel auch wirklich beseitigt werden. Leider werden Mängel regelmäßig bei Bauabnahmen fällig und sind damit schon lange keine Seltenheit mehr. Sollte bei Ihrem Hausbau Mängel bei der Abnahme sichtbar werden, legen Sie direkt im Abnahmeprotokoll einen Termin mit dem Bauunternehmen fest, an dem alle gefundenen Mängel beseitigt sein müssen. An diesem Tag sollte dann auch direkt eine zweite Abnahme erfolgen, um zu prüfen, ob die Mängel vertragsgerecht entfernt wurden. Sollten auch an diesem Termin noch Mängel auffindbar sein, können Sie ein erneutes Datum bestimmen, bis zu dem die Mängel entfernt sein müssen. Bauunternehmen können im Allgemeinen die Abnahme des fertigen Objektes nicht verweigern. Um Ärger und Diskussionen vorzubeugen, legen Sie alles im Bauvertrag genau fest und einigen Sie sich vorab mit dem Unternehmen um im Nachhinein nicht über solche Kleinigkeiten zu streiten. Wichtig ist auch für Sie, dass das Bauunternehmen beim Abnahmetermin nur das fertiggestellt haben muss, was im Vertrag festgehalten worden ist. Nehmen Sie es also lieber genau und detailreich besonders beim Inhalt des Bauvertrages. Ist etwas nicht im Bauvertrag aufgeführt und Sie haben es beispielsweise nur mündlich mit den Bauunternehmen vereinbart haben sie bei der Bauabnahme auch keine rechtlichen Ansprüche darauf. Ebenso gilt es, wenn das Bauunternehmen zusätzlich Dinge installiert hat, die im Bauvertrag nicht aufgeführt sind. Sie haben dann keinerlei Verpflichtung dieses Extra auch zu bezahlen. Zum Schutz von allen macht ein ausführlicher Bauvertrag, also am meisten Sinn.
