Immobilie als Kapitalanlage – worauf muss ich achten? – Interview mit dem IHV Experten

Immobilie als Kapitalanlage – worauf muss ich achten? Im Interview mit unseren Kapitalanlage Experten besprechen wir alle wichtigten Kapitalanlage Optionen im Vergleich. Welche Geldanlage schneidet gut ab, welche birgt Risiken und welche Anlage bringt den meisten Profit? Haben Sie schon einmal an eine Immobilie als Kapitalanlage gedacht?

Kapitalanlagen: Die populärsten Anlagen

Frage: Sie haben viel Erfahrung mit unterschiedlichen Kapitalanlagen gesammelt! Gib uns doch bitte für die populärsten Kapitalanlagen je ein pro und contra in Bezug auf Werthaltigkeit und Erfolg.

Dann lass uns zunächst darüber sprechen: Was sind denn die populärsten Kapitalanlagen zur Zeit? Mir fallen da ein Aktien, Staatsanleihen, dies alles auch als Fonds, dann auch Edelmetalle und sogar Rohstoffe. Als Immobilien-Experte denke ich natürlich auch und besonders an das sogenannte „Beton-Gold“, also Häuser und Wohnungen.

Fangen wir mal mit Aktien als Kapitalanlage an. Dafür sprechen sicher die großen Chancen auf große Kapitalerträge. Vor allem dann, wenn man auf das angelegte Geld nicht dringend angewiesen ist in seinem Alltag und unter Umständen etwas mehr Zeit hat, sein Geld „weg zugeben“. Und da leuchtet auch schon das CONTRA auf: Wer sein Geld in Aktien anlegt, muss entweder sehr viel Wissen und Zeit haben, um auf die mitunter starken Kursschwankungen bei Aktien zu reagieren. Je höher die Gewinnchancen bei Aktienkursen sind, desto größer ist auch das Risiko, sein Geld zu verlieren. Auf keinen Fall sollte man sein gesamtes Kapital in Aktien anlegen, schon garnicht nur auf einen „Titel“, also Aktien von nur einem Unternehmen! Ein Verteilung auf mehrere Unternehmen oder besser Anlageformen ist in jeder Hinsicht das sicherste Mittel, um Ausfälle zu vermeiden.

Hier finden Sie die aktuellen Kurse für Immobilien Aktien. Lust zu investieren? Tipp: Aktien günstiger kaufen über Direktbank.

Fonds bringen keine keine Anlagesicherheit

Da sind wir auch schon bei den Fonds: Hier ist der große Vorteil, daß der Kapitalanleger beim Kauf sogenannter Fondanteile sofort auf eine größere Bandbreite von Unternehmensanleihen setzt. Vereinfacht gesagt heißt das: wenn es einer Aktie im „Pott“ (also dem Fond) schlecht geht, können die anderen Aktienwerte das rausreißen. Vorteil beim Fond: um die Stabilität und eine möglichst optimale Zusammensetzung der Wertpapiere kümmert sich ein Fondmanager. Nachteile: Der Fondmanager will bezahlt werden. Darum sind die Kapitalerträge bei Fonds in der Regel nicht so hoch wie bei der Direktanlage. Auch bei Fonds gibt es keine Sicherheit, daß sich die Kapitalerträge und der Wert meiner Fondanteile immer nur nach oben entwickeln. Notieren gleich mehrere Aktien im Fond schlecht, weil es den Unternehmen, die die Aktien ausgeben, nicht gut geht, dann zeigt auch der Wert eines Fonds nach unten.

Frage: Aber da gibt es doch diese sogenannten „Rentenanleihen“. Die sind doch sehr sicher!

Das stimmt grundsätzlich schon, aber schon seit längerer Zeit sind die Kapitalerträge bei dieser Anlageform sehr schlecht. Warum? Nun weil Rentenpapiere oder auch Staatsanleihen genannt nichts weiter sind als eine Art Sparbuch. Man leiht einem Staat sein Geld und der gibt dafür Zinsen. Da das Zinsniveau aber sehr niedrig ist, gibt auch ein Staat auf seine ihm geliehenen Gelder wenig oder sogar gar kien Zinsen. Auch hier gibt es übrigens Fonds, die die Anleihen verschiedener Staaten mischen. Hier heißt es: genau hingucken, welche Papiere dort gemischt sind. Wer eine gesunde Mischung aus Risiko und Sicherheit haben will, sollte sich mit sogenannten Mischfonds befassen. Dort sind Aktien und „Renten“ in unterschiedlichen Verhältnissen gemischt.

Nachteil hier  – wie überall im Wertpapiergeschäft: Gebühren für den Kauf der Anteile und ein meist sehr langer „Anlagehorizont“. Also der Zeitraum, in dem ich über mein Geld nicht verfügen müssen sollte. Sonst wird´s mit dem Kapitalertrag oft ziemlich „mau“. Und noch etwas: Die Wertsteigerung von Aktien und deren Fonds erhalte ich oft nur, wenn ich die Papiere wieder verkaufe und dann eine hoffentlich eingetragene Wertsteigerung in meiner Kasse spüre. Wenn ich Glück habe, zahlt das Unternehmen auf meine Aktien sog. Dividenden. Da muss man aber schon sehr viele Aktien des Unternehmens haben, um damit reich zu werden.

Und schließlich: immer daran denken, daß ich auf die Kapitalerträge Steuern zahlen muss!

Mehr Zahlen und Fakten?

Interessante Daten und Fakten finden Sie auch hier:

Gold oder „Beton-Gold“ – Wo ist mein Geld sicher?

Kurz noch zu Anlagen in Edelmetallen und Rohstoffen:

Edelmetalle, vor allem Gold, gelten einigermaßen zu Recht als sichere Anlage. Aber: die Wertsteigerung ist nur in ausgeprägten Krisenzeit sehr hoch. Ansonsten steigt man zur Zeit auf einem hohen Preisniveau ein und hat eine nur geringe, allerdings sichere, Wertentwicklung. Rohstoffe (z.B Lithium) sind eine ganz komplizierte Geschichte. Hier gilt noch viel mehr als bei Aktien: das ist ausschließlich etwas für Experten mit einem großen Marktüberblick und Sachkenntnis. Das Risiko für Verluste seines Geldes ist hier besonders hoch.

Frage: Gibt es so etwas wie eine „wirklich sichere Kapitalanlage“? Wie verhält es sich in Sachen Sicherheit zum Beispiel beim Vergleich von Aktien und Immobilien?

Grundsätzlich gilt die Regel: je höher die Sicherheit bei der Kapitalanlage, desto geringer ist die Möglichkeit, „das große Geld“ zu machen. Sicherheit reduziert die Ertragschance. Tatsächlich sind Immobilien als Kapitalanlage schon eine sehr sichere Sache, wenn man einige grudnlegende Dinge beachtet. Dazu gehört etwa die Überlegung, ob die Immobilie, in die man sein Kapital anlegen will, in einer Region mit großen Wertzuwachs liegt. Ausserdem muss der Kaufpreis passen und der Zustand der Immobilie sollte so sein, daß man nicht noch „ohne Ende“ Geld in die Modernisierung stecken muss.

Wie bei der Aktie sollte man auch bei der Immobilie davon ausgehen, daß man für das Erzielen von Kapitalerträgen eine lange Anlagezeit im Blick haben sollte. Aber immerhin sind Gewinne, die man beim Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren erzielt, steuerfrei! Bei einer Immobilie – wenn ich sie vermiete – bekomme ich meine Mieteinnahmen. Die muss ich zwar auch versteuern, aber ich kann die Steuerlast senken, wenn ich zum Beispiel Ausgaben für Modernisierung usw. dagegen rechne. Ganz grob gesagt heißt das: der Staat unterstützt mich bei der Werterhaltung und Werterhöhung meiner Kapitalanlage.

Wert einer Immobilie richtig messen

Frage: Sicher braucht man einiges Grundwissen, um mit Kapitalanlage – egal welchen – Gewinne zu erwirtschaften. Wie entsteht eigentlich der Wert einer Immobilie und wie wird er gemessen?

Da gibt es mehrere Möglichkeiten. Ich mache es hier mal kurz und einfach: Eine Rolle spielt der Wert des Grundstücks (meist in € pro Quadratmeter). Dazu kommt die Größe des Hauses, wie alt es ist und in welchem Zustand sich das Haus befindet. Auch das Alter der technischen Anlagen (Heizung, Wasser- und Stromleitungen) spielt ein Rolle. Ganz wichtig: die Lage! Es macht einen großen Unterschied, ob das Haus in der Nähe begehrter Städte oder ganz weit davon entfernt liegt. Bezogen auf den Rhein-Main-Raum etwa heißt das: ein Haus mitten im Hunsrück ist bei gleicher Größe und Ausstattung deutlich preiswerter als in der Nähe von Mainz oder Wiesbaden.

Wenn man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen will, gilt so ziemlich das Gleiche. Etwas anders ist es bei Immobilien, die der Kapitalanleger nicht selbst bewohnt. Bei einer vermieteten Wohnung oder gar einem Mietshaus kommt als Bewertungsgrundlage noch der sogenannte Ertragswert hinzu. Diesen zu berechnen ist in jedem Fall Sache von Immobilien-Experten.

Profitables Immobilieninvestment

Frage:Was macht ein profitables Immobilieninvestment aus? Auf welche drei Faktoren sollte man achten?

Ganz gleich, ob man in der Immobilie selbst wohnen möchte oder sie vermietet: Wer in eine Immobilie investiert, sollte zusehen, daß sie eine für ihren Zweck optimale Lage hat. Dazu gehört meist die Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs und zu öffentlichen Einrichtungen wie Schulen usw.

Zweitens sollte die Lage so sein, daß sie über viele Jahre hinweg gleichbleibend oder sogar stärker werdend begehrt ist. Wenn auch in – sagen wir – 25 Jahren immernoch Zuzug in die Region meiner Immobilie zu erwarten ist, dann sichert das eine ordentliche Wertsteigerung und leichte Verkaufsmöglichkeit.

Schließlich müssen Kaufpreis und Zustand der Immobilie zusammenpassen. Ich sage also bewußt nicht, daß eine Immobilie immer besonders billig oder teuer sein muss, um etwas für sein Geld zu bekommen. So kann ich etwa Nachteile in der Lage oder im Zustand der Immobilie durch einen geringeren Kaufpreis ausgleichen. Eine besonders teuere Immobilie hingegen muss schon eine Menge an Vorzügen haben, damit ich in ihr eine lukrative Kapitalanlage bekomme.

Für nicht selbst genutze Immobilien – und das meint man in der Regel, wenn man von Immobilien als Kapitalanlage spricht – gilt das alles ebenfalls. Hier sollte man vor allem auf das sogenannte „Mietausfall-Risiko“ schauen.Der Kapitalanleger sollte sich zeigen lassen, wie häufig Mieter in dem Haus/der Wohnung wechseln und ob es Lehrstände gibt. Denn nur ein vermietetes Objekt taugt als Kapitalanlage.

Krisenzeiten und Gold

Frage: In Krisenzeiten wird immer Gold als sichere Kapitalanlage empfohlen. Was sind da Deine Erfahrungen? Wie bewertest Du das Risiko und die Chancen, mit Gold-Anlagen Gewinne zu erwirtscahften?

Angedeutet habe ich das ja schon weiter oben: ich halte von Gold als Anlage sehr wenig bis nichts. Es gibt sehr aussagefähige Statistiken, die zeigen, daß die Wertentwicklung von Gold im Vergleich zu Immobilien bei gleicher Anlagedauer deutlich schwächer ist. Vielleicht ist aber der größte Unterschied, daß ich den Gewinn aus einer Anlage in Gold erst dann erziele, wenn ich das Gold wieder verkaufe. Ansonsten liegt das Gold im Tresor und wirft in dieser zeit kein Geld ab. Das „Beton-Gold“ hingegen, also eine (Vermiet-)Immobilie, bringt mir auch Geld, wenn ich es nicht verkaufe. Monat für Monat bekomme ich Miete. Das ist, wenn man so will, der Zinssatz für mein angelegtes Kapital. Habe ich die Immobilie richtig gewählt, dann bekomme ich bei Verkauf noch einen ordentlichen Gewinn obendrauf – oft sogar steuerfrei.

Frage: Bei vielen Deutschen sind mittlerweile Fondsanlagen sehr beliebt. Wie funktioniert so ein Fond? Wie arbeitet ein Immobilienfond?

Ein Fond ist zu verstehen wie ein Topf, in dem viele Anteile an Unternehmen oder auch Immobilien versammelt sind. Diese Anteile bleiben solange in diesem Topf, wie sie eine positive Wertentwicklung haben bzw. eine entsprechend sichere Aussicht darauf. Ist unter diesen Anteilen irgendwann ein „faules Ei“, wird es heraus genommen und durch ein neues, besseres ersetzt. Da macht ein Fondmanager, der jeden Tag prüft, wie sich die einzelnen Werte im Fond entwickeln.

Jetzt gibt es – sowohl bei Aktien als auch bei Immobilienfonds – offene und geschlossene Systeme. Der Unterschied liegt darin, daß bei einem „geschlossenen Fond“ die Anzahl der ausgegebenen Anteilsscheine bzw. die eingeworbene Kapitalsumme begrenzt ist. Wenn die gewünschte Zahl erreicht ist, wird der Fond geschlossen. Das wird dann problematisch, wenn die Unternehmen oder Immobilien, deren Werte den Fond ausmachen, in wirtschaftliche Schieflage geraten. Wenn also die Unternehmen keine Gewinne mehr erzielen oder die Immobilien keine Mieteinnahmen mehr haben. Da kein neues Kapital mehr in den Fond hineinkommen kann, werden die ursprünglich eingelagerten Gelder – also das Kapital der Anleger – genutzt, um die Kosten der Unternehmen/Immobilien zu begleichen. Schlimmstenfalls ist das Geld dann schlicht verloren.

Gewinne aus Kapitalanlagen

Frage: Was passiert mit dem Gewinn, den meine Kapitalanlage bringt? Welche steuerlichen und rechtlichen Dinge muss ich beachten? Wie errechnet sich die Rendite und was bleibt von meinem Gewinn übrig?

Auch hier wieder eine einfache Antwort: Gewinne aus Kapitalanlagen müssen in Deutschland versteuert werden. Wie und in welcher Höhe weiß ein Steuerberater am besten. Grundsätzich gibt es Freibeträge, also Teile des Gewinns aus Kapitalanlagen, den ich nicht versteuern muss. Wenn man aber größere Beträge anlegt und daraus auch spürbare Gewinne erhält, kommt man um die Versteuerung nicht herum.

Bei Immobilien, die ich kaufe um sie zu vermieten, gibt es immerhin die Möglichkeit, die erzielten Mieteinnahmen mit Investitionen in die Immobilie zu verrechnen. Das hat den Vorteil, daß ich den Wert der immobilie erhalte, vielleicht sogar steigere. Der eigentliche Gewinn ergibt sich, wenn ich die Immobilie nach Ablauf einer Frist von mindestens zehn Jahre wieder verkaufe und die Immobilie eine Wertsteigerung erfahren hat. Die Differenz zu Kauf- und Verkaufspreis fließt steuerfrei in meine Tasche. Bei einer selbst bewohnten Immobilie unabhängig vom Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf, bei der vermieteten Immobilie nach zehn Jahren.

Die Rendite schließlich ist der Ertrag, den mein Kapital in einem bestimmten Zeitraum einbringt. Zur Berechnung werden alle Einnahmen und Kosten herangezogen, die ich für meine Kapitalanlage aufbringen muss. Eine sehr einfache Rechnung bei Immobilien ist die Bruttomietrendite. Hier mal die Formel:

100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts = Bruttomietrendite in %

Nettomietrenditen und Eigenkapitalrenditen sind ebenfalls gängie Größen zur Bestimmung der Werthaltigkeit einer Immobilie als Kapitalanlage. Ich empfehle immer, sich von seinem Makler die entsprechenden Werte ausrechnen zu lassen und damit auch verschiedene Immobilien in ihrer Qualität als Kapitalanlage zu vergleichen. Das ist sehr spannend!

Ja oder nein? Immobilie als Kapitalanlage

Frage: Wenn ich mich dann für eine Immobilie als Kapitalanlage entschieden habe – und das wird ja immer beliebter in Deutschland – wo soll ich mich nach einem passenden Objekt umschauen? Die großen Städte im Rhein-Main-Gebiet sind ja durch die große Nachfrage schon sehr teuer geworden, oder?

Das ist leider – aus Sicht der Käufer – wahr. Natürlich gibt es immer wieder auch im direkten Ballungsraum „Schnäppchen“. Dazu muss man aber entweder selbst den „richtigen Riecher“ haben, oder einen Immobilienmakler, der sehr dicht im Markt vernetzt ist.

Es gibt aber genügend gute und sehr gute Alternativen im Rhein-Main-Gebiet. So sind Immobilien etwa in Bingen am Rhein oder Umgebung im Verhältnis deutlich günstiger. Da mittlerweile auch Entfernungen von 40 Kilometern und mehr vom Großzentrum – also Frankfurt, Mainz, Wiesbaden – dem Ballungsraum zugerechnet werden, sind Immobilien hier wirklich gute Kapitalanlagen. Wer sich für ein Haus oder eine Wohnung etwas abseits der Zentren interessiert, sollte aber immer darauf achten, daß die Verkehrsanbindung gut ist und im Ort selbst eine gute Infrastruktur an Schulen, Geschäften usw vorhanden ist. Dann nämlich werden auch auf längere Sicht weiter Menschen dort wohnen und Immbilien kaufen wollen. Das wiederum bedeutet steigende Preise und damit eine gute Wertsteigerung der Immobilie als Kapitalanlage.

Video – So entsteht Beton, bevor es zu „Gold“ wird

Mehr Zahlen und Fakten?

Interessante Daten und Fakten finden Sie auch hier:

Kapitalanlage Immobilie - Empfehlungen

Weitere interessante Artikel, Zahlen und Fakten zum Thema Geld anlegen und Kapitalanlage Immobilie:

Geld anlegen in Immobilien

Interviews mit Investoren und Experten

Bau und Umbau von Immobilien