Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es drei standardisierte Bewertungsverfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. In der Regel werden mindestens zwei dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet.

Die Wertermittlungsverfahren zur Berechnung des Verkehrswertes im Überblick

  • Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen angewendet. Ermittelt wird der Bodenwert durch den Vergleich von Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke.
  • Bei der Bewertung von vermieteten Objekten, Grundstücken und Unternehmen kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Es werden die erwirtschafteten Erträge kapitalisiert.
  • Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wird der Sachwert mittels Sachwertverfahren festgestellt. Der Abnutzungswert wird von den Neubaukosten subtrahiert.
  • Das Residualverfahren ist nicht normiert – hierbei wird der maximal investierbare Betrag ermittelt. Vom Immobilienverkaufswert werden die vom Investor zu tragenden Kosten abgezogen.
  • Auch die Beleihungswertermittlung ist nicht normiert. Banken bzw. das Kreditwesen ermitteln in der Regel den Beleihungswert der Immobilie, um das Risiko bei der Kreditvergabe zu minimieren. In die Wertermittlung geht die Wahrscheinlichkeit ein, mit er die Immobilie zum Beleihungswert über einen längeren Zeitraum sicher veräußert werden kann. Meist werden 70 bis 80 Prozent des zu erzielenden Marktwertes als Kreditrahmen zur Verfügung gestellt.

Welche Immobilien werden wie bewertet – IHV erklärt

In der folgenden Tabelle haben wir für die Immobilienarten und ihre üblichen Bewertungsverfahren zusammengestellt. Mit dem Bewertungsverfahren für das „Gegenrechnen“ findet eine Überprüfung der zuvor ermittelten Werte statt:

Wohnungen (eigengenutzt)

  • Vergleichswertverfahren
  • Gegenrechnen mit: Ertragswertverfahren Sachwertverfahren

Wohnungen (fremdvermietet)

  • Ertragswertverfahren
  • Gegenrechnen mit: Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren

Wohnhaus (eigengenutzt)

  • Sachwertverfahren
  • Gegenrechnen mit: Ertragswertverfahren

Wohnhaus (vermietet, z. B. Mehrfamilienhaus)

  • Ertragswertverfahren
  • Gegenrechnen mit: Sachwertverfahren

Grundstück (unbebaut)

  • Vergleichswertverfahren
  • Gegenrechnen mit: [Keine]

Grundstück (unbebaut, aber vermietet)

  • Vergleichswertverfahren
  • Gegenrechnen mit: Ertragswertverfahren

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Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie zusammen mit IHV – Ihr Hausverkauf

Möchten Sie ein Haus verkaufen, ist IhrHausverkauf.de Ihr Partner bei der Wertermittlung. Zur Bewertung des Objektes reicht in der Regel ein Kurzgutachten aus. Die Bewertung der IHV geht über eine standardisierte Wertermittlung hinaus und wird zur wesentlichen Grundlage beim Bestimmen des besten Angebotspreises. In unserer Wertermittlung berücksichtigen wir zudem die regionalen Besonderheiten in den Bundesländern Hessen und Rheinland-Pfalz zu Angebot und Nachfrage. Wir helfen Ihnen gerne, den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Vertrauen Sie der IHV und erzielen Sie den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Objekt! Haben Sie weitere Fragen in Bezug auf den Verkehrswert oder den Marktwert Ihrer Immobilie? Bei Fragen rund um die Wertermittlung von Haus, Wohnung, Grundstück oder Gewerbeobjekt helfen wir von IhrHausverkauf.de Ihnen gerne weiter.

Nachrichten: Immobilie verkaufen

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Hausverkauf – die Wertermittlung beim Immobilienverkauf

Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf und Hausverkauf für Sie zusammengefasst:

Der Verkehrswert – Bezug auf die Makro- & Mikrolage

Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Makrolage (Stadt/Region) und die Mikrolage (unmittelbare Umgebung der Immobilie) des Objekts, seinen Schnitt, die Größe und eventuell bestehende Grundschuldeinträge, die den Wert mindern können. Der Verkehrswert ist gemäß BauGB kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich auf den im Gutachten angegebenen Stichtag. Möglich ist, dass sich der Verkehrswert in einem bestimmten Zeitraum entscheidend verändert. Erfahren Sie mehr zum Verkehrswert!

Das Ertragswertverfahren – Aufteilung in Verkehrs- & Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf. Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung. Unser Investorenteam bei IHV stellt gerne Renditeermittlungen für Ihr Wunschobjekt auf. Kaufinteressenten lassen sich von guten Renditen überzeugen. Auf Anfrage teilen wir Ihnen mit, welche Daten für die Berechnung erforderlich sind. Nach Eingang der Unterlagen übernehmen wir die Ermittlung des Ertragswertes und geben Ihnen eine erste Einschätzung zur Rendite. Mehr zum Ertragswertverfahren!

Das Sachwertverfahren – Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Vekehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert. Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären. Erfahren Sie mehr zum Sachwertverfahren!

Das Vergleichswertverfahren – Vergleich mit ähnlichen Immobilien

Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden. Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird sehr häufig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar. Mehr zum Vergleischwertverfahren!

Das Wertgutachten – realistische Immobilienbewertung

Ihr Wertgutachten erstellen wir bei der IHV kostenlos und unverbindlich. Sofern gesetzliche Vorgaben nicht zur Bestellung eines Sachverständigen zwingen, erhalten sie mit unserer Immobilienbewertung eine realistische Bewertung Ihres Objekts im regionalen und überregionalen Markt. Zeitnah und präzise erstellen wir die Wertermittlung zu Grundstücken, Wohn- und Gewerbeobjekten. Soll das Wertgutachten jedoch bei Gericht vorgelegt werden, wie beispielsweise bei einer Scheidung, sind kostenpflichtige Sachverständige hinzuziehen. Vor Ort wird das Wohn- oder Mietobjekt in Augenschein genommen. In der Regel werden sowohl eine schriftliche und eine digitale Kopie des Gutachtens ausgestellt. Mehr zum Wertgutachten!

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