Welcher Preis ist für Ihre Immobilie angemessen und realistisch? Liegt der Kauf nicht allzulange zurück, kann der damalige Kaufpreis ein erster Anhaltspunkt sein. Vergleichbare Immobilien aus den Online-Angeboten der Regionen Rheinland-Pfalz und Hessen können ebenfalls eine vage Einschätzung liefern.

Realistische Preise mehren den Erlös

Beim Verkauf der Immobilie, ist der „gefühlte Wert“ keine optimale Grundlage. Ist der Wert zu hoch, kann die Immobilie „verbrennen“, denn sie bleibt zu lange am Markt und mit dem Objekt scheint etwas nicht zu stimmen. Häufig wird der Preis gesenkt, womit das tatsächliche Erlöspotenzial der Immobilie verloren ist – Ihnen entgeht gutes Geld. Dies belegt auch eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach. Festgestellt wurde ein Zusammenhang zwischen Vermarktungsdauer, Verkaufspreis und Vermarktungspreis. Die Studie bestätigte, dass der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer ist, wenn man sich bei der Immobilienbewertung auf eine realistische Einschätzung verlässt. Damit ist die professionelle Einschätzung der IHV zum Verkehrswertes der Immobilie für eine problemlose Verkaufsabwicklung dringend zu empfehlen.

IHV informiert: Wichtige Immobilienwerte

Bei einer Bewertung werden unterschiedliche Immobilienwerte zugrunde gelegt. Die wichtigsten sind der Verkehrswert, der Beleihungswert und der Sachwert. Grundsätzlich wird bei einer Immobilienbewertung der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ermittelt.

Häufig verwendete Verfahren zur Wertermittlung berücksichtigen:

  • Sachwert
  • Beleihungswert
  • Einheitswert
  • Bodenrichtwert
  • Bodenwert

Zur Ermittlung des Verkehrswerts können Sie einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen. Wir von IhrHausverkauf.de sind Experten bei der Immobilienbewertung und haben langjährige Geschäftsbeziehungen zu Gutachtern in Rheinland-Pfalz und Hessen. Mit uns profitieren Sie von einer jahrelangen Erfahrung beim Kauf und Verkauf von Immobilien.

Immobilienwertverordnung (ImmoWertV)

Bis 1988 wurde bei der Immobilienbewertung die Wertermittlungsverordnung (WertV) zugrundegelegt. In 2010 wurde diese von der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) abgelöst. Das neue Gesetz soll die Wertermittlung nochmals vereinheitlichen. Mit der Verabschiedung der neuen Verordnung hatte der Gesetzgeber auch ausländische Investoren im Blick. Die ImmoWertV regelt verbindlich Begriffe und Verfahren für privat beauftragte und öffentlich bestellte Sachverständige. Sie ist auch für Gutachterausschüsse zur Immobilienbewertung verbindlich.

Die Immobilienwertverordnung unterscheidet zwischen der:

  • Wertermittlung von Grundstücken und der
  • Wertermittlung von Gebäuden

Zur Bestimmung des Verkehrswerts ist grundsätzlich ein Gutachter kostenpflichtig zu beauftragen. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen und beauftragen die IHV mit dem Immobilienverkauf, erstellen wir eine kostenlose Bewertung. Als Makler stellen wir Ihnen sehr genaue Vergleichswerte aus, die sich am aktuellen Markt in Ihrer Region orientieren.

Welche Bewertungsmethode für mein Objekt?

Zur Wertbestimmung der Immobilie durch Sachverständige und Gutachter sind drei standardisierte Methoden zulässig: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Welche Methode wann sinnvoll ist, hängt von der Immobilie ab. Handelt es sich um ein Grundstück werden andere Bewertungsmethoden verwendet, als bei einem Gebäude. Auch für eigengenutzte und vermietete Objekte werden unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet. Bei Objekten in der Zwangsversteigerung, sind bei den zuständigen Amtsgerichten die Wertgutachten der Immobilien einsehbar – oft auch online. In diesem Fall ist die Zustimmung des Eigentümers nicht erforderlich und jeder Interessent kann ein solches Gutachten gratis einsehen.

Gute Gründe für eine Immobilienbewertung

Ist der Immobilienwert von Interesse, muss der Verkehrswert ermittelt werden. Soll das Objekt verkauft werden, steht eine Scheidung an oder geht es um Erbschaftsangelegenheiten, wird der Verkehrswert der Immobilie zugrunde gelegt. Auch bei der Kreditvergabe und anderen Formen der Vermögensauseinandersetzung ist der Verkehrswert die Basis für den zu verhandelnden Wert. Bei einer Teilung des Immobilienvermögens (Scheidung, Erbengemeinschaft) ist eine Preisspanne ungeeignet. Daher ist bei der Immobilienbewertung im Rahmen der Verkehrswertermittlungen eine konkrete Summe anzugeben. Dieser Verkehrswert bezieht sich auf den im Gutachten bestimmten Zeitpunkt.

Bei einem Immobilienverkauf ist der präzise Wert weniger entscheidend und oftmals wird der ermittelte Immobilienwert mit einer Preisspanne beziffert. Beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden spielen der regionale Markt sowie Angebot und Nachfrage eine wichtige Rolle. Je nach Verkaufsstrategie wird unterschiedlich mit dem ermittelten Vergleichs- bzw. Verkehrswert verfahren. Unterschieden werden dabei grundsätzlich der Immobilienverkauf zum Festpreis sowie der Immobilienverkauf im Bieterverfahren. In die Vermarktungsgrundlage eingehen sollte in keinem Fall der „gefühlte Wert“ der Immobilie. Liegt der Verkaufspreis über dem Verkehrswert, muss der Käufer ein weit höheres Eigenkapital als nötig zur Verfügung stellen.

Verkehrswert als Indikator für den besten Verkaufspreis

Mit dem Vergleichswert der IPV kann ein Angebotspreis genauer bestimmt werden. Im Gegensatz zum Vergleichswert, der vom Makler erstellt wird, ist der Verkehrswert ist der genaue Preis, den eine Immobilie voraussichtlich an einem bestimmten Stichtag erzielen kann. Was in den Verkehrswert eingeht, ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie werden Lage, Zustand, Ausstattung, aber auch rechtliche Gegebenheiten berücksichtigt. Der Begriff Marktwert wird synonym verwendet.

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Bei einer Grundstücksbewertung wird der Bodenwert ermittelt. Die Bodenwertermittlung basiert auf dem Vergleichswertverfahren und dem Hinzuziehen geeigneter Bodenrichtwerte. Zur Errechnung der Grundstückwerte sind gemäß Baugesetzbuch (BauGB) Gutachterausschüsse zu bilden. Diese Gutachterausschüsse setzen sich aus unabhängigen Sachverständigen sowie einem Bediensteten der Finanzbehörden zusammen.

Der Wert des Bauplatzes

Zur Bewertung von Baugrundstücken liefern die Bodenrichtwerte einen Anhaltspunkt. Die Richtwerte geben an, wie viel ein Quadratmeter Fläche in einer bestimmten Lage durchschnittlich kostet. Konkrete Eigenschaften des Grundstücks gehen in die Bodenrichtwerte allerdings nicht ein. Da nur ein Durchschnitt der regionalen Lage zur Bewertung herangezogen wird, können die Bodenrichtwerte stark vom eigentlichen Wert des Grundstücks abweichen.

Zur Wertermittlung des Bauplatz ist die Einsicht in den Grundbuchauszug erforderlich. Dieser beim Grundbuchamt erhältliche Auszug enthält alle Grundbucheinträge zur Immobilie und entspricht einer Historie des Grundsücks. Allerdings ist nur der Verkäufer berechtigt, den Grundbuchauszug anzufordern. Das Team von der IHV kann das Dokument für Sie beantragen. Der Grundbuchauszug stellt sicher, dass der Verkäufer entsprechende Rechte an der Immobilie hat und diese tatsächlich veräußern darf. Sind mehrere Berechtigte eingetragen, können diese lediglich ihre jeweiligen Anteile verkaufen. Bestehende Beschränkungen bezüglich der Nutzung des Grundstücks sind ebenfalls im Grundbuchauszug eingetragen (z. B. Grundstück ist ausschließlich für Wohnzwecke bebaubar). Für Käufer und Verkäufer ist der Grundbuchauszug unabdingbar, um das Grundstück oder die Immobilie zu bewerten, zu teilen oder zu veräußern.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Immobilienbewertung ist die Lage des Grundstücks bzw. der Immobilie. Kriterien bei der Wertermittlung sind:

  • die Makrolage, also die Region oder das Stadtviertel
  • die Mikrolage, die unmittelbare Nachbarschaft der Immobilie

In die Bewertung gehen beispielsweise das soziale Milieu des Viertels und seine Infrastruktur ein. Auc wenn eine gute Verkehrsanbindung zu Einkaufs-, Schul- und Industriegebieten erst in der Zukunft geplant ist, kann sich dies bereits auf die Immobilienbewertung auswirken. Möchten Sie einen Bauplatz kaufen oder verkaufen, ist die IhrHausverkauf.de ein kompetenter Ansprechpartner. In den Regionen Hessen und Rheinland-Pfalz sind zahlreiche Interessenten von Wohn- und Gewerbeobjekten sowie Baugrundstücken vorgemerkt. Haben Sie den Grundbuchauszug vorliegen können wir mit einigen Angaben eine erste Immobilienbewertung erstellen. Wenn Sie wünschen, fordern wir die Grundbuchunterlagen gerne für Sie an.

Die Objektbewertung im Fokus von Investoren

Für Investoren ist ist neben der Standardwertermittlung insbesondere die Rentabilität eines Grundstücks oder einer Immobilie von Interesse. Die Rentabilität eines Objekts bezieht sich auf dessen Entwicklung in künftigen Jahren. Da sich die Randparameter eines Objekts sowie die zu einem Stichtag vorgenommene Bewertung kurzfristig ändern können, ist nur eine Schätzung der erwarteten Rentabilität möglich. Auch bei dieser Schätzung erhält der Faktor „Lage“ eine besondere Gewichtung. In einer Studie hat die [url=http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article143510779/Hier-hat-Ihre-Immobilie-auch-in-15-Jahren-noch-Wert.html]Postbank/url] die Entwicklung der Makrolagen sämtlicher deutschen Kreise bis 2030 berücksichtigt. Ein weiteres Schwergewicht bei der künftigen Wertentwicklung ist der „Sanierungstau“, sofern überdurchschnittlich hohe Instandhaltungsmaßnahmen zu erwarten sind. Soll sich die Vermarktung Ihres Objekts insbesondere an Investoren richten, sind weitere Kriterien zur Einschätzung des Investmentangebots erforderlich. Sond sind für Investoren sind bei einer Immobilienbewertung auch die Form und der Rahmen der Finanzierung wichtig. Hinzu kommt die Reputation des Projektentwicklers.