Gesetzlich ist die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Neben der Nutzungsart, der Grundstücksgröße und des Grundstückzustands sind auch die energetische Beschaffenheit wichtigeFaktoren bei der Ermittlung des Verkehrswertes. Auch die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände (stadtplanerische Maßnahmen in Stadtumbaugebieten) sowie absehbare künftige Entwicklungen werden berücksichtigt. Der Verkehrswert wird von Makler oder Gutachter ermittelt. Einen gerichtlich anerkannten Verkehrswert können jedoch nur zugelassene Immobiliengutachter feststellen.

IHV informiert: Was Sie über den Verkehrswert wissen sollten

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im angegebenen Zeitrahmen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, den sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung erzielt werden kann. Im Jahr 2004 wurde der EU-weit verwendete Ausdruck „Marktwert“ in die Definition des Verkehrswerts § 194 Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt. Es handelt sich bei dem Verkehrswert also um eine Schätzung des am Markt erzielbaren Preises. Beim Verkauf und Kauf von Grundstücken und Gebäuden wird in der Regel der Verkehrswert herangezogen. Die Ermittlung des Verkehrswertes kann auch bei Zwangsversteigerungen, Steuererhebungen des Finanzamtes sowie bei Scheidungen und Erbschaften erforderlich werden.

Verkehrswertermittlung: welche Faktoren sind wichtig?

Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Makrolage (Stadt/Region) und die Mikrolage (unmittelbare Umgebung der Immobilie) des Objekts, seinen Schnitt, die Größe und eventuell bestehende Grundschuldeinträge, die den Wert mindern können. Der Verkehrswert ist gemäß BauGB kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich auf den im Gutachten angegebenen Stichtag. Möglich ist, dass sich der Verkehrswert in einem bestimmten Zeitraum entscheidend verändert.

Der Verkehrswert beziffert den Wert zum Zeitpunkt der Bewertung. Das Verkehrswertgutachten berücksichtigt folgende Punkte:

  • Sachwert der Immobilie, sofern bebaut
  • Beschaffenheit und Lage des Grundstücks (Größe, Art der Bebauung)
  • rechtliche Gegebenheiten (z. B. Grundbuch, Denkmalschutz)
  • sonstige Gegenstände der Wertermittlung

Tatsächlich beeinflusst jedoch die Marktnachfrage entscheidend den Wert Ihrer Immobilie. Die Nachfrage nach Immobilien sowie die gesuchten Ausstattungsmerkmale sind regional sehr verschieden.

Praktische Vorgehensweise bei der Verkehrswertermittlung

Geht es um den Immobilienverkauf, ist die kostenlose Immobilienbewertung von IhrHausverkauf.deein ausgezeichneter Ausgangspunkt für einen schnellen und guten Verkauf. Soll jedoch ein Gutachter den Verkehrswert ermitteln, wird zunächst die genaue Aufgabenstellung mit dem Auftraggeber besprochen. Ein Gutachter muss in besonderen Fällen (z. B. bei Erbauseinandersetzungen oder bei Scheidungen) bestellt werden, wenn etwa ein Verkehrswertgutachten oder eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert erforderlich ist. Der Sachverständige darf nur in einem Vor-Ort-Termin mit Zugang zu allen Räumlichkeiten den Zustand und den Wert der Immobilie feststellen. Möchten Sie Unterstützung bei der Beauftragung eines Gutachters im Raum Hessen und Rheinland-Pfalz, helfen wir gerne weiter.

Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes

Für die Wertermittlung beim Immobilienverkauf werden im Allgemeinen folgende Unterlagen ausgewertet:

  • Grundbuchauszug
  • Baupläne, Grundrisse, Schnitte
  • Baubeschreibung
  • Lageplan und Flurkarte
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis

Bei Wohnungseigentum sind zusätzlich erforderlich:

  • Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Wirtschaftsplan
  • Teilungserklärung (Grundbuch)
  • Wohngeldabrechnung

Bei Ertragsobjekten sind zudem vorzulegen:

  • Bewirtschaftungskosten
  • Mietaufstellungen
  • Mietverträge

Bei Rechten und Lasten sind außerdem einzusehen:

  • Notarielle Urkunden
  • besondere Eintragungen (Wegerechte, Wohnrechte u. ä.)

Gewichtung von Kriterien beim Verkehrswert

Besondere Gewichtung erhalten die Lage und die zu erwarteten künftigen Risiken der Immobilie. Bei den Risiken handelt es sich meist um Modernisierungsrisiken, wie etwa die durch einen Sanierungsstau zu erwartenden Kosten. Dazu werden die teuersten Instandhaltungsmaßnahmen, dazu zählen in der Regel sind das Dach, Keller, Fenster und Heizung, begutachtet. Bewertet wird auch der Haustyp. Mit einem Baujahr bis 1945 handelt es sich um einen Altbau, nach 1945 wird das Gebäude als Neubau geführt. Hinzu kommen die Berücksichtigung von die Außengestaltung, Grundriss, Garten, Fassade, Raumaufteilung und Lichtverhältnisse.

Bei der Vermietbarkeit der Immobilie spielen Faktoren wie Lage, Balkon und die Attraktivität für Zielgruppe eine wichtige Rolle. Weitere in die Wertermittlung eingehende Faktoren sind beispielsweise ein Aufzug und die Ausstattung des Objektes:

  • Grundstücksfläche (anteilige Wohnfläche bzw. Gesamtfläche)
  • Wohnfläche gemäß er Wohnflächenverordnung (WoFIV)
  • Garage, Tiefgarage, Stellplätze (bestehende Sanierungsrisiken)
  • Keller zusätzlich nutzbar oder z.B. Sanierungsstau im Untergeschoss
  • Demografie zur Objektlage
  • Immobilienart (Gewerbe, Wohnen, Pflege, Denkmal, weitere Sonderformen, Mischimmobilie)

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