Ertragswertverfahren: wie funktioniert die Berechnung?

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Ertragswert der Immobilie und wird zur Bewertung von Immobilien eingesetzt, die einen wirtschaftlichen Ertrag erzielen sollen. Aussagekräftig ist der Ertragswert wenn bei vermieteten Immobilien und Gewerbeobjekten Renditeüberlegungen im Vordergrund stehen. Insbesondere Kapitalanleger und Investoren können mit dem Ertragswert alternative Anlageformen vergleichen. Bei gewerblich genutzten oder vermieteten Objekten ist die Ermittlung des Ertragswertes auch die Basis für den Beleihungswert der Immobilie.

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf. Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

Rechenbeispiel: Ertragswert – einfach berechnet mit IHV

Für die Berechnung des Ertragswerts Ihrer Immobilie setzen wir beispielhaft die folgenden Angaben voraus. Anhand dieser Informationen lassen sich dann die Werte Jahresrohbetrag und Jahresreinertrag sowie die Betriebskosten berechnen.

  • Fläche: 200 Quadratmeter
  • Preis: 7 Euro pro Quadratmeter
  • Betriebskosten: 25 Prozent
  • Liegenschaftszins: 7 Prozent
  • Bodenwert: 100.000 Euro
  • Bauschäden: 3.000 Euro
  • Verfielfältiger: 12,50

Schritt 1: Berechnung von Jahresrohbetrag, Jahresreinertrag und Betriebskosten

  • Jahresrohertrag = 200 qm * 7 Euro / qm * 12 Monate = 16.800 Euro
  • Betriebskosten = 16.800 Euro * 25 Prozent = 4.200 Euro
  • Jahresreinertrag = 16.800 Euro – 4.200 Euro = 12.600 Euro

Nach Abzug der Kosten bleiben von den jährlichen Mieteinnahmen also 12.600 Euro übrig. Weiterhin gilt:

  • Bodenwertverzinsungsbetrag = 7 Prozent * 100.000 Euro = 7.000 Euro
  • vorläufiger Ertragswert = 12.600 Euro – 7.000 Euro = 5.600 Euro

Schritt 2: Berechnung von Gebäudeertragswert und Ertragswert

Für den Gebäudeertragswert wird der vorläufige Ertragswert mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ist eine Kennzahl, die aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer errechnet wird. Der Vervielfältiger ist umso höher, desto länger die Restnutzungsdauer des Gebäudes ist. Zur Ermittlung des Ertragswertes werden dann vom Gebäudeertragswert eventuelle Bauschäden abgezogen und der Verkehrswert des Bodens addiert.

  • Gebäudeertragswert = 5.600 Euro * 12,50 (Vervielfältiger) = 70.000 Euro
  • Ertragswert = 70.000 Euro – 3.000 Euro + 7.000 Euro = 74.000 Euro

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