Zwangsversteigerung – Ablauf, Vollstreckungsvoraussetzungen und Risiken

Ablauf einer Zwangsversteigerung – Immobilieneigentümer haben, wie jeder andere Mensch auch, Kosten und Pflichten, denen sie nachkommen und die sie begleichen müssen. Wenn ein Immobilieneigentümer zahlungsunfähig ist und bestimmte Schulden nicht begleichen kann, kann es passieren, dass es zu einer Zwangsversteigerung eines Eigentums kommt. Ein solches Verfahren wird von dem Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht eingeleitet.  Für den Betroffenen oder die Betroffene ist dies meist eine sehr unangenehmes Situation. Potenzielle Immobilienkäufer freuen sich hingegen über solche Möglichkeiten, da sich viele erhoffen, eine Immobilie durch diesen Umstand günstig erstehen zu können.

Immobilien Zwangsversteigerung – Bedeutung & Ablauf

Eine Zwangsversteigerung geschieht, wie der Name schon sagt aus Zwang, also gegen den Willen des Eigentümers. Bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie handelt es sich um ein Vollstreckungsverfahren. Ein Gläubiger hat die Möglichkeit eine Zwangsversteigerung zu beantragen, wenn der Besitzer einer Immobilie einen schuldrechtlichen Anspruch nicht tilgen kann. Dieses Verfahren wird durchgeführt, damit ein Gläubiger sein Recht bekommt. Bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommen kann, müssen die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen gegeben sein.

Der Ablauf – Verkehrswert, Biete-Stunde & Bankbürgschaft

  1. Der Ablauf einer Zwangsversteigerung unterliegt gewissen Vorgaben. Das Amtsgericht prüft vorerst, ob die Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald der Beschluss steht, dass das Amtsgericht auf die Forderung des Gläubigers eingeht und eine Zwangsversteigerung einleitet, muss der Verkehrswert der Immobilie festgelegt werden. Dieser Verkehrswert wird in der Regel von dem Vollstreckungsgericht bestimmt. Das Gericht beauftragt einen unabhängigen Spezialisten, der ein Wertermittlungsgutachten erstellt. Ein sogenanntes Verkehrswertgutachten kann von jedem eingesehen werden, der am Verfahren beteiligt ist und auch von Personen, die gerne für das zu versteigernde Objekt bieten würden.
  2. Nun kommen wir zu dem Versteigerungstermin.  Dieser Termin wird vorher in den Aushängen am Amtsgericht  öffentlich bekannt gegeben. Bevor die eigentliche Versteigerung beginnt, werden den Anwesenden unter anderem die Versteigerungsbedingungen, der Verkehrswert und die Baulasten genannt. Außerdem wird das geringste Gebot festgelegt und dieses stellt den Ausgangspunkt der Versteigerung dar.
  3. Nach diesen Aktionen beginnt die Bietzeit, in der Interessenten ihre Gebote abgeben können.  Die Bietzeit muss mindestens eine halbe Stunde andauern, kann aber auch länger dauern. Über die ganze Zeit hinweg ist es erlaubt Fragen zu der Immobilie zu stellen. Erst wenn niemand mehr das Interesse hat ein Gebot abzugeben und das letzte Gebot dreimal wiederholt wurde, wird die Versteigerung beendet.
  4. Wer ein Gebot abgibt, muss in der Lage sein, eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts zu hinterlegen. Ein Gläubiger, dessen Recht durch dieses Gebot beeinträchtigt werden würde, kann diese Sicherheitsleistung verlangen. Eine Sicherheitsleistung muss sofort geleistet werden können.
  5. Wenn ein Angbot angenommen wurde, wird die Identität des Interessenten überprüft. Dies geschieht in der Regel durch einen Personalausweis oder einen Reisepass.
  6. Wenn das Angebot unter 70 % des Verkehrswerts liegt, ist der Gläubiger berechtigt einen zweiten Versteigerungstermin zu verlangen. Sollte das Angebot unter 50% des Verkehrswerts liegen, bestimmt das Gericht einen zweiten Versteigerungstermin.
  7. Wenn die Immobilie erfolgreich ersteigert werden konnte, wird vom Gericht ein Übergabe-Termin der Immobilie auf 6-8 Wochen später gelegt.

Die Vollstreckungsvoraussetzungen

Es gibt gewisse Voraussetzungen dafür, dass eine Zwangsversteigerung stattfinden kann. Damit darüber entschieden werden, kann ob ein Zwangsversteigerung rechtens ist oder nicht, muss der Gläubiger einen Antrag beim Amtsgericht stellen . Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen bestehen aus drei Bereichen; dem Titel, der Klausel und der Zustellung.

Die wichtigste Voraussetzung für die Zwangsversteigerung ist, dass ein Gläubiger einen Anspruch gegen einen Schuldner hat. Eine Zwangsversteigerung benötigt zuerst einen Vollstreckungstitel. Dieser Vollstreckungstitel ist eine Urkunde, ein Gerichtsurteil oder Vollstreckungsbescheid der den zu vollstreckenden Anspruch bestimmt. Desweiteren wird eine Vollstreckungsklausel vorausgesetzt. Eine Vollstreckungsklausel ist ein amtlicher Vermerk der Vollstreckbarkeit. Außerdem wird die Zustellung des Titels vorausgesetzt, das heißt der Titel muss dem Schuldner vor oder bei Vollstreckungsbeginn zugestellt worden sein. Mit der Zustellung wird sichergestellt, dass der Schuldner die Möglichkeit hat sich auf die Zwangsvollstreckung entsprechend vorzubereiten.

Was passiert, wenn es keinen Bieter gibt, der das Mindestgebot bietet?

Das Verfahren wird eingestellt. Der Gläubiger hat zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit eine Weiterführung des Verfahrens zu verlangen. Wenn das höchste Gebot unter 70% des Verkehrswerts liegt, hat der Gläubiger das Recht einen zweiten Versteigerungstermin anzuberaumen. Sollte das Gebot unter 50% des Verkehrswerts liegen, wird das Gericht einen zweiten Versteigerungstermin bestimmen.

Risiken einer Zwangsversteigerung

Die meisten Menschen, die an einer Zwangsversteigerung teilnehmen, erhoffen sich ein Schnäppchen zu machen. Dies ist allerdings nicht immer garantiert. Eine Zwangsversteigerung birgt Risiken, die Sie unbedingt beachten sollten. Hier haben wir mögliche Risiken für Sie zusammengestellt, damit Sie sich im Falle einer Zwangsversteigerung auf die Situation einstellen können.

Persönliche Besichtigung selten möglich

Bevor man an einer Zwangsversteigerung für eine Immobilie teilnimmt, ist es wichtig sich vorher ausreichend Informationen zu beschaffen. Leider ist es selten möglich die Innenräume einer Immobilie im Voraus zu besichtigen, da der Bewohner keinen Einblick in die Innenräume gestatten muss. Mögliche Schäden oder Mängel erscheinen aus diesem Grund oftmals erst im Nachhinein.

Bestehendes Mietverhältnis muss weiterhin bestehen

Wenn Sie eine bereits vermietete Immobilie ersteigern sollten, werden Sie durch die Ersteigerung automatisch zum Vermieter und haben kein Recht das Mietverhältnis zu beenden, es sei denn Sie benötigen die Immobilie als Eigenbedarf. Sie sind somit in gewisser Maßen an die Mieter gebunden.

Bieter bietet mehr als finanziell möglich

Bei einer Zwangsversteigerung entsteht immer das Risiko in einen sogenannten „Bieterrausch“ zu verfallen. Wenn der Wunsch die Immobilie zu ersteigern besonders groß ist, steigt die Gefahr in eine solche Situation zu kommen. Die aktiven Bieter treiben sich gegenseitig hoch und merken es irgendwann nicht, dass sie schon an der von sich vorher festgelegten Grenze angekommen sind. Durch dieses Geschehen kann es passieren, dass man sich selbst in einen finanziellen Ruin treibt. Wenn eine Zwangsversteigerung abgeschlossen ist, gibt es kein Rücktrittsrecht mehr.

Keine Gewährleistung auf Baumängel

Wenn man es geschafft hat und eine Immobilie ersteigern konnte und im Nachhinein Baumängel bemerkt werden ist das besonders ärgerlich. Der Nachteil bei einer Zwangsversteigerung ist, dass es keinerlei Gewährleistung auf Baumängel gibt.

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