Eine Kündigung bringt mehr Formalitäten mit, als man denkt. Die altbekannten drei Monate Kündigungsfrist sind nämlich lange nicht alles, was Sie über Mietverträge und die Kündigung dieser wissen sollten. Es gibt einige Stolpersteine und viele Rechte und Ansprüche, die Sie kennen sollten. Natürlich ist die Rechtslage je nach Mietvertrag unterschiedlich, jedoch gibt es doch einige Grundregeln, an die sich jeder halten muss.
Mietvertrag kündigen – Fristen, Zustellung und Sonderkündigungsrechte
Sie wollen sich vergrößern, eine neue Stadt beziehen oder müssen beruflich ihren Standort wechseln. Alles Gründe um die Mietwohnung zu kündigen und etwas Neues zu beginnen. Aber das ist gar nicht so einfach wie gedacht, denn es gibt vieles zu beachten. Von Kündigungsfristen und Sonderkündigungsrechten bist hin zu Nachmieterklauseln und Kündigungsformen.
Der Mietvertrag – wie Sie ihn kündigen und was er beinhalten darf
Der Mietvertrag ist das wichtigste Dokument zwischen Mieter und Vermieter. Was der Mietvertrag enthält, ist allerdings kaum gesetzlich geregelt und unterliegt in erster Linie den Vertragspartnern. Die Punkte, die nicht in einem Mietvertrag zu finden sind, werden durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ist jedoch Vorsicht gefragt, denn häufig verstecken sich Klauseln, die so gar nicht zulässig sind. Besonders beim Thema Kündigung gibt es genaue Vorgaben. Das Beispiel das wohl am häufigsten zu Streitfällen führt, ist der Kündigungsverzicht, denn der darf nicht für einen längeren Zeitraum als vier Jahre festgesetzt werden. Wird er das trotzdem, so ist es rechtens ungültig. Auch weitere Regelungen des BGB besagen besondere Regeln beim Mietvertrag. Die Kaution darf laut dessen nicht höher als drei Monatskaltmieten sein. Bevor ein Mietvertrag also unterschrieben wird, informieren Sie sich genauestens darüber, was erlaubt ist und was nicht.
Ist es nun so weit und die Wohnung soll gekündigt werden gibt es einige Formaliens zu beachten. Fehler dabei können die Kündigung unwirksam machen und am Ende dazu führen, dass Sie doppelt Miete zahlen müssen. Die wichtigsten Punkte, die in einer Kündigung enthalten sein sollten sind:
- Das Datum, zu dem gekündigt wird
- Name und Anschrift sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter
- ausdrücklicher Hinweis auf den Kündigungswunsch
- Unterschrift aller Mietparteien
- genaue Anschrift und konkrete Benennung des Mietobjekts
- Rückzug der Einzugsermächtigung (falls vorhanden)
- Hinweis zur Rückzahlung der Kaution (falls hinterlegt)
- Vereinbarung zur Wohnungsübergabe + Abnahme (inkl. Protokoll)
- Bitte um eine schriftliche Bestätigung der Kündigung
- separat gemietete Stellplätze müssen einzeln gekündigt werden
Kündigungsfristen: Welche gibt es?
Die Kündigungsfristen sind im Normalfall relativ einfach. Für Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen drei Monate Kündigungsfrist, egal wie lang die Wohndauer war. Des Weiteren muss das Kündigungsschreiben den Vermieter bis zum dritten Werktag eines Monats erreicht haben. Mieter brauchen für die Kündigung in diesem Falle nicht einmal einen bestimmten Grund angeben. Ein späterer Eingang hat lediglich die Verzögerung um einen Monat zur Folge. Mieter in einem solchen Mietverhältnis können nur in besonderen Ausnahmefällen Gebrauch der fristlosen Kündigung machen. Dazu zählen beispielsweise Notfälle, wie starker Schimmelbefall in der Wohnung oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens. Vermieter haben es im Vergleich sehr viel schwieriger, dem Mieter zu kündigen. Diese benötigen für eine Kündigung nämlich einen gesetzlich anerkannten Grund. Solche Gründe können ganz unterschiedlich sein und reichen von vertragswidriger Nutzung der Räume seitens des Mieters (Bsp.: unerlaubte Vermietung an Dritte) bis hin zu Missachtung der Hausordnung oder ausbleibende Zahlung der Miete. Diese Gründe sind rechtlich als Gründe für eine fristlose Kündigung anerkannt. Kann der Vermieter dem Mieter kein vertragsuntreues Verhalten nachweisen, kann der Mieter nur im Sonderfall gekündigt werden, beispielsweise bei Eigenbedarf. Die Kündigungsfristen, bei einer Kündigung vonseiten des Vermieters, orientieren sich an der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren gelten die normalen drei Monate als Kündigungsfrist. Liegt die Dauer des Mietverhältnisses über fünf Jahren, beläuft sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Mehr als acht Jahre Mietverhältnis führen zu einer Kündigungsfrist von neun Monaten.
Kündigung des Mietvertrages – richtig zustellen
Das Bürgerliche Gesetzbuch besagt, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form bedarf (§ 568 BGB). Jedoch ist dies nicht so einfach wie es vielleicht klingt. E-Mails, Telegramme und Telefaxe sind unzulässig und werden nicht anerkannt. Der sicherste Weg ist es eine Kündigung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, da Sie so die Kündigung im Streitfall beweisen können. Generell gilt aber, dass sie bei einer Kündigung lieber auf Nummer sicher gehen sollten. Versenden Sie diese nicht auf den letzten Drücker, sondern lieber etwas im Voraus um alle Fristen auch gerecht einzuhalten. Besonders bei der Übermittlung des Schreibens per Post, kann es immer sein, dass der Empfänger nicht da ist und er somit nur einen Abholzettel erhält. Die Kündigung gilt aber erst als zugestellt, wenn das Schreiben abgeholt worden ist. Eine weitere wichtige Formalie ist die Unterschrift unter der Kündigung. Ist dies nicht von allen Mietparteien vorhanden, gilt die Kündigung nicht als rechtskräftig uns Sie können nicht belangt werden.
Sonderkündigungsrechte
Sonderkündigungsrechte können, wie der Name schon sagt, nur in besonderen Fällen herangezogen werden. Diese sind immer abhängig vom jeweiligen Mietvertrag und der genauen Situation. Die häufigsten sind dabei:
Ankündigung einer Modernisierung
bei der Ankündigung einer Modernisierung hat der Mieter besondere Kündigungsrechte gegen über dem Vermieter. Ein Beispiel: Wird eine Modernisierung im August angekündigt, kann der Mieter bis zum 30. September Kündigen. Der Vertrag würde dann zum 30. Oktober enden.
Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
bei einer bevorstehenden Mieterhöhung hat der Mieter ebenfalls besondere Rechte. Die Kündigungsfrist verkürzt sich hier für ihn auf zwei Monate.
Anhebung der Miete bei Sozialwohnungen
wenn die Miete bei Sozialwohnungen erhöht wird, hat der Mieter das Recht auf eine verkürzte Kündigungsfrist. Diese Beträgt in diesem Falle einen Monat
Tod des Mieters
sollte ein Mieter sterben, so endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Lebens-, Ehepartner oder Erben haben einen Monat Zeit zu entscheiden, ob das Mietverhältnis fortgeführt werden soll oder nicht. Sollten Sie sich dagegen entscheiden, gilt die dreimonatige Kündigungsfrist.
Nachmieter stellen – Vorteilhaft für den Mieter
Je nach Situation kann es von Vorteil für den Mieter sein einen Nachmieter zu stellen. Sollte das Mietverhältnis für der Mieter so nicht mehr tragbar sein aufgrund von einem beruflichen Ortswechsel oder einer Veränderung der Lebenssituation wie einem Kind und zu kleinem Wohnraum, kann der Mieter einen Nachmieter stellen. Fakt ist aber, dass der Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren muss. Der Vermieter muss dem vorgeschlagenen Nachmieter zustimmen. Ein weiterer Vorteil ergibt sich, wenn Gegenstände wie die Einbauküche oder Ähnliches übernommen werden sollen, denn dies kann der Mieter direkt mit dem Nachmieter klären und somit Geld und Zeit sparen.
