Für viele Mieter ein Albtraum und doch passiert es in Deutschland regelmäßig. Die Mieterhöhung. Doch nicht immer ist diese zulässig, denn Mieterhöhungen bedürfen bestimmten formalen und inhaltlichen Regeln. Wie Sie sich schützen können und welche einfachen Regeln es zu beachten gibt, erfahren Sie hier.
Mieterhöhungsmöglichkeiten – was darf der Vermieter und was nicht?
Mieterhöhungen sind durch das Gesetzt geregelt. Um genauer zu sein ist das Bürgerliche Gesetzbuch, das BGB dafür zuständig. Mieterhöhungen können also nicht willkürlich erfolgen, sondern bedürfen eines von drei Gründen. Darunter die ortsübliche Vergleichsmiete, die Staffelmiete oder auch die Indexmiete.
Ortsübliche Vergleichsmiete – Vergleichsobjekte als Grundlage
Die ortsübliche Vergleichsmiete bezeichnet die Höhe der Miete, die für vergleichbare Immobilien in einer Region in den letzten vier Jahren im Durchschnitt bezahlt wurde. Die ortsübliche Vergleichsmiete könnte also ein Grund für eine Mieterhöhung sein. Der Vermieter gibt im Schreiben dann beispielsweise Mietspiegel, Gutachten eines Sachverständigen, Mietdatenbank, mindestens drei Vergleichswohnungen als Grund für die Erhöhung an. Bei letzterem müssen die Vergleichswohnungen sehr konkret beschrieben werden inklusive Lage, Art, Größe, Beschaffenheit und Quadratmeterpreis. Die verwendeten Mietdatenbanken, die zur Erhebung der Daten verwendet wurden, müssen dabei frei zugänglich sein. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann vom Vermieter alle fünfzehn Monate erhöht werden, da festgelegt ist, dass die Miete mindestens ein Jahr konstant sein muss. Erfolgt nach fünfzehn Monaten eine weitere Mieterhöhung hat der Mieter zwei Monate zeit, um dieser zuzustimmen. Tut er das nicht, kann der Vermieter gerichtlich gegen den Mieter vorgehen und die Mieterhöhung, falls diese rechtens ist durchsetzten.
Staffelmiete – geplante Mieterhöhung
Die Staffelmiete ist für den Vermieter eine plan sichere Variante, die aber strengen Regeln unterliegt. Bei der Staffelmiete wird die Mieterhöhung vorab festgelegt und ist oft Bestandteil des Mietvertrages. Damit diese Staffelmiete wirksam wird, müssen folgende Regeln beachtet werden:
- Die Staffelmiete muss schriftlich festgehalten werden
- die Anhebungen der Miete müssen immer mindestens ein Jahr konstant sein
- zusätzliche Erhöhungen, wie die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungen sind nicht zulässig (abgesehen von Nebenkosten)
- Zeitpunkt und Endbetrag der Mieterhöhung müssen eindeutig genannt werden (in der schriftlichen Ausführung), dabei sind prozentuale Angaben unzulässig
- ein Kündigungsausschluss darf im Mietvertrag auf maximal vier Jahre festgelegt worden sein
- übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 Prozent oder mehr, ist die Erhöhung unzulässig und kann vom Mieter abgelehnt werden.
Sind diese Punkte gegeben, ist die Staffelmiete rechtens und kann im Mietvertrag festgehalten werden.
Indexmiete – vom Markt abhängig
Die Indexmiete orientiert sich am Preisindex für Lebenshaltungskosten sämtlicher privater Haushalte in Deutschland und ist deshalb eine variable Miete. Die zahlen zur Erhebung werden vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. Vermieter, die Ihre Objekte nach ortsüblichen Vergleichsmieten anbieten, nutzen diese Chance, da Sie Ihre Miete anders kaum erhöhen könnten. Auch hier werden wieder einige Regeln beachtet. Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden und muss danach ein Jahr konstant bleiben. Zudem muss der Vermieter dem Mieter seine Berechnungen transparent vorlegen können. Wird die Miete mithilfe der Indexmiete erhöht, sind Erhöhungen für Modernisierung nicht zulässig, solange keine gesetzlichen Auflagen dagegen vorliegen. Weitere Erhöhungen der Miete aufgrund von ortsübliche Vergleichsmieten sind ebenfalls nicht zulässig. Für Vermieter wird diese Methode so attraktiv, da sie das Einverständnis Ihres Mieters nicht benötigen. Sobald ein Mieter einen Bescheid für eine Mieterhöhung erhält, ist die erhöhte Miete zum übernächsten Monat nach Zustellung des Bescheides zu zahlen. Der Mieter kann dann nicht mehr viel tun, solange die Formalien eingehalten worden sind.
Formalien bei der Mieterhöhung – was gehört dazu
Wie schon beschrieben, muss die Mieterhöhung genauen Formalien folgen, da sie sonst unwirksam wird. Zu aller erst muss die Mieterhöhung schriftlich beim Mieter eingehen. Das Schreiben muss eine genau errechnete Gesamtmiete aufweisen inklusive aller Betriebskosten. Zudem muss das Schreiben eine genaue und ausführliche Begründung zu Erhöhung der Miete ausweisen. Das kann ein aktueller Mietspiegel sein aber auch eine Liste von Vergleichswohnungen oder die Kopie eines Gutachtens. Der Mieter muss einer solchen Mieterhöhung innerhalb einer gesetzten Frist zustimmen, sonst ist dies ungültig und kann nicht zum gesetzten Termin durchgeführt werden. Weigert sich der Mieter, hat der Vermieter drei Monate zeit die Erhöhung gerichtlich durchzusetzen, solange die Erhöhung rechtens ist.
Modernisierungen zur nachhaltige Verbesserungen zulässig
Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt auch hier wieder einige Regeln vor, die zur Erhöhung der Miete nötig sind. § 559 des BGB besagt nämlich, dass die Arbeiten an dem Objekt tatsächlich den Wert der Immobilie steigern müssen. Wörtlich heißt es: “Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.″ Dazu gehören unterschiedlichste Dinge. Beispielsweise solche Modernisierungen, bei der nachhaltig Energie oder Wasser gespart wird aber auch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert erhöhen oder allgemein zu verbesserten Wohnverhältnisse sorgen, gehören dazu. Behördlich vorgeschriebene Modernisierungsarbeiten fallen ebenfalls darunter, wobei der Vermieter drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen dem Mieter informieren muss, die Erhöhung aber erst nach Vollendung erfolgen darf. Ist ein solcher Fall vorhanden, ist die Mieterhöhung mit dem Grund der Modernisierung durchaus zulässig und muss vom Mieter angenommen werden. Dies ist wohl noch der angenehmste Grund für Mieter, da die Lebensqualität steigt.
Betriebskosten – Vorauszahlungen oder Pauschale?
Auch eine Steigerung der Betriebskosten ist möglich. Sobald diese Steigen, hat der Vermieter das Recht die Steigung auf den Mieter umzulegen. Die Voraussetzung hierfür ist die schriftliche Vereinbarung beider Parteien bezüglich einer Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlungen. Erhöhen sich die Kosten muss der Vermieter trotz dieser schriftlichen Abmachung den Mieter über die Erhöhung informieren. Eine Begründung für die Erhöhung ist allerdings gesetzlich nur bei einer Betriebskostenpauschale vorgeschrieben. Bei der Betriebskostenvorauszahlungen ist eine Begründung nicht zwingend nötig. Die Anpassung oder Erhöhung ergibt sich meist aus einer Betriebskostenabrechnung. Wenn die Vorauszahlung nicht gereicht hat und Nachzahlungen fällig werden, müssen diese an den angefallenen Jahreskosten angepasst werden.
Kappungsgrenze – die Mietpreisbremse
Natürlich sollen die Mieter auch vor einer Mieterhöhung geschützt werden, weshalb die Vermieter nicht wahllos die Mieten erhöhen können. Bestimmte Regeln sollen vor unzulässiger Erhöhung schützen. Dazu zählt, dass bei einem Mietverhältnis die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete maximal um zwanzig Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden darf. In Ländern mit Wohnungsknappheit ergibt sich die Möglichkeit die Kappungsgrenze auf maximal fünfzehn Prozent zu senken. Sollte Ihre Miete also erhöht werden überprüfen Sie vorab, ob alle wichtigen formalen und inhaltlichen Regeln eingehalten wurden und ob die Erhöhung wirklich rechtens ist.
