Mehrfamilienhaus verkaufen in Frankfurt-Gallus zu Höchstpreisen

Mehrfamilienhaus verkaufen – Ein Haus verkaufen im Frankfurter Trend-Viertel Gallus? „Kein Problem!“, sagen viele! Denn in diesem traditionsreichen Innenstadtquartier hat sich in den vergangenen Jahren viel getan. Alte Industriegebäude sind entweder abgerissen und Neubau-Wohnanlagen gewichen, oder sie sind – wie die ehemaligen Adlerwerke – zu etablierten Kulturstätten geworden. Das Projekt „soziale Stadt“, auch als „Frankfurter Programm“ bekannt, hat für Modernisierung und Umgestaltung von Plätzen und Parks geführt. Auf diese Weise ist das „Gallusviertel“ auch ein attraktiver Wohnort für Familien geworden.

Mit der Mischung aus Gastronomiebetrieben, Agenturen kreativer Berufe, Werkstätten ja sogar Dienstleistungskomplexen bis hin zu Frankfurts shopping-Adresse Nr 1 – das skylineplaza – hat sich beinahe eine Art Musterstadtteil entwickelt. Wohnen, arbeiten und leben kann man hier in nächster Nähe! Dazu die hervorragende Anbindungen an die öffentlichen Verkehr durch den Hauptbahnhof, die Verbindung zum überregionalen Straßennetz mit der Mainzer Landstraße. Sie ist nach wie vor die Hauptschlagader des ehemaligen Industriestandortes Gallus mitten im Herzen der Mainmetropole.

Verkaufen oder Halten? – Der richtige Zeitpunkt zum Verkauf

Steigende Verkaufspreise, steigende Mieteinnahmen – und das alles bei anhaltend niedrigem Zinsniveau: Ideale Zeiten für den Hausverkauf! Soll man also noch warten, um seine Immobilie zum echten Höchstpreis zu verkaufen? Immerhin gehen Finanzexperten davon aus, daß die Zinsen in naher Zukunft wieder steigen werden. Das bedeutet für Immobilienkäufer, die eine Immobilie als Kapitalanlage betrachten: es wird einerseits teurer, ein Haus zu kaufen, zum anderen gewinnen klassische Anlageformen (Aktien, Anleihen usw.) wieder an Bedeutung. Und dann fallen die Immobilienpreise. Eine genaue Prognose ist naturgemäß nicht möglich, aber ein Ende des Preisbooms bei Immobilien wird wahrscheinlicher!

„Immobilienexperten rufen Ende des Preisbooms aus“, berichtete die online-Ausgabe der WELT erst im März 2018.

Darum ist es besser, sich in Bezug auf den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienverkauf mit weiteren Kriterien zu befassen. Dazu gehören z.B. die persönlichen Motive für den Verkauf, die wirtschaftliche Lage des Verkäufers und auch saisonale Aspekte, die den Zeitpunkt des Hausverkaufs beeinflussen können.

Drei Gründe für den Immobilienverkauf

  1. Persönliche Gründe
  2. Wirtschaftliche Gründe
  3. Saisonale Gründe

Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie wird oft aus persönlichen Gründen, also über die Motivationslage des Verkäufers gefunden. Allen voran steht da das Verkaufsmotiv günstiger Rahmenbedingungen wie gute Marktdaten (Preis- und Zinsniveau) oder einfach eine gute Gelegenheit zu haben in Bezug auf einen seriösen Käufer. Zunehmend werden Häuser verkauft, weil sich die Eigentümer zu alt oder krank wähnen im Hinblick auf den „Betrieb“ ihrer Immobilie. Der Verkauf aus einer Erbschaft heraus ist daher mittlerweile ebenfalls ein wichtiger Grund, ein Haus „loszuwerden“.

Letztlich können auch wirtschaftliche Schwierigkeiten des Eigentümers den Zeitpunkt für den Hausverkauf bestimmen.

Immer wieder wird gefragt, ob es eine „gute Jahreszeit“ für den Hausverkauf gibt. Die klare Antwort: Nein! Denn der Verkauf einer Immobilie ist kein Saisongeschäft! In der Regel hat die Jahreszeit keinen signifikanten Einfluss auf den Immobilienverkauf. Einzig in der Weihnachtszeit scheint das Kaufinteresse etwas zurück zu gehen. Dennoch empfiehlt es sich zumindest für das Exposé, die Fotos der Immobilie im Frühjahr oder Sommer aufzunehmen. Denn im Sonnenschein und umgeben von Grün wirkt ein Haus ganz anders als an einem trüben Herbsttag.

Mehrfamilienhaus verkaufen – Tipps – Video

Immobilienlagen und Preistrends im „Gallus“

Der Quadratmeterpreis im Gallusviertel belief sich für eine Mietwohnung in den letzten zwölf Monaten (Stand 2019) im Schnitt auf 13,80 Euro. Hier ließ sich eine Veränderungen von 3 Prozent zum letzten Jahr feststellen. Für ein Haus zur Miete fielen im Durchschnitt 12,80 Euro pro Quadratmeter an – eine Veränderung um sogar 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Dank des Bauprojekts City West entstanden weitere Wohnmöglichkeiten im Gallusviertel, die die Lebensqualität wesentlich erhöhen. Wer hier ein Haus kauft, musste im letzten Jahr im Schnitt einen Quadratmeterpreis von 3.700 Euro zahlen. Das entspricht einer Preisveränderung der letzten zwölf Monate zu 2019 von 9 Prozent.

Doch das sind eben Durchschnittswerte! Je nach Straße, ja sogar Position an der entsprechenden Straße können die Werte erheblich abweichen. Das zeigt die der Immobilien-Kompass der Zeitschrift Capital für den Frankfurter Stadtteil Gallus.

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Mehrfamilienhaus mit Gewerbeanteil richtig verkaufen

Das „Gallus“ ist schon lange kein Industrieviertel mehr, auch wenn bauliche Reste davon immer noch sichtbar sind. Seinen neuen und modernen Charakter erhält das zentrale Frankfurter Stadtviertel vor allem durch die unmittelbare Nähe von Wohnen und Gewerbe. Das kommunale Projekt „soziale Stadt“ bezieht sich im Gallus neben der Restaurierung bzw. Neugestaltung markanter Parkanlage wie den Quartiersplatz oder „urban gardening“-Projekte an der Frankenallee auch in der Schaffung kurzer Wege von Wohnung zu Arbeitsplatz.

Architekten, Grafiker und andere freie Berufe sind intensiv auf der Suche nach geeigneten Immobilien für die Kombi aus Wohnen und Arbeiten. Aber auch kleine Werkstätten, Bistrots, Restaurants und Einzelhandel aus unterschiedlichen Branchen passt hervorragend ins „Gallus“!

Haben Sie eine Immobilie mit Gewerbeanteil, oder lassen sich Teile Ihres Objekts in Gewerbe umwandeln? Gerade dann sind die Experten von IHV –  IhrHausVerkauf.de – die passenden Ansprechpartner für die erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie.

Wann ist Ihr Objekt eine Gewerbeimmobilie?

Immobilien, die einer gemischten Nutzung unterliegen, wie beispielsweise ein Mehrparteienwohnhaus mit diversen Lokalen, können in Abhängigkeit des gewerblichen Nutzungsanteils ebenfalls als Gewerbeimmobilien eingeordnet werden. Maßgeblich ist hier der Anteil der gewerblichen oder privaten Nutzung, welche anhand der Nutzfläche berechnet wird.

Ergibt sich dabei ein Anteil von über 50 % für eine gewerbliche Nutzung, so kann die Immobilie als Gewerbeimmobilie bezeichnet werden. Damit die Immobilie gemäß den Vorgaben des deutschen Bewertungsgesetzes jedoch als Geschäftsgrundstück bezeichnet werden darf, ist ein gewerblicher Anteil von mehr als 80 % vorzuweisen. Andernfalls ist die Immobilie entweder als Wohnungs- oder Teileigentum, als Mietwohngrundstück oder als gemischt genutztes Grundstück zu bezeichnen.

Wohn- und Geschäftshaus im Verkauf – Chancen und Risiken!

Ob Vorteil oder Nachteil, Chance oder Risiko: Für den Verkauf einer Immobilie mit Gewerbeanteil sind die Absichten und Interessen des Käufers wichtig. Grundsätzlich läßt sich sagen, daß die Renditen bei Objekten mit Gewerbeanteil im Durchschnitt besser sind als bei reinen Wohnhäusern. Dieses Faktum läßt die Chancen beim Verkauf einer Mischimmobilie höher erscheinen.

Im Einzelfall kann es sogar interessant sein, vor Verkauf einer reinen Wohnimmobilie den Umbau von Teilen in Gewerberäume zu prüfen. Schon allein die Aussicht, daß das angebotene Haus auch in Teilen gewerblich genutzt werden kann, erweitert den Kreis möglicher Käufer. Auch an dieser wichtigen und vielschichtigen Stelle stehen Ihnen die Berater von IHV -IhrHausVerkauf.de – gerne zur Verfügung.

Ist Ihre Immobilie bereits heute schon als Gewerbeobjekt teilgenutzt, dann sollten Ihre Interessenten wissen, wie lange die Mietverträge für die Gewerberäume noch laufen und welche Verlängerungsoptionen bestehen.

Grundsätzlich entscheidet auch die Art des im Hause befindlichen Gewerbes über die Verkaufschancen: In Bezug auf Mietausfallrisiken, zu erwartende Beeinträchtigung der Mieter in den Wohnanteilen usw. macht es einen großen Unterschied, ob das Gewerbe aus einer Bierkneipe, einer Modeboutique oder einer Arztpraxis besteht.

Wichtige Eckdaten für den Verkauf von kombinierten Wohn- und Gewerbeimmobilien:

  • Die spezielle Marktanalyse

Die Marktanalyse beim Immobilienverkauf befasst sich mit den grundlegenden Marktgegebenheiten, die für den jeweiligen Immobilientyp bei Wertermittlung und Verkauf ausschlaggebend sind. Beim Wohn und Geschäftshaus ist es darüberhinaus von Bedeutung, welche Art von Gewerbe im Haus angesiedelt ist bzw. zukünftig werden kann. Der Marktwert unterscheidet sich z. T. erheblich dadurch, ob sich im Haus ein Einzelhandelsgeschäft, ein Restaurant oder etwa ein Versicherungsbüro befindet. Das Team von IHV kennt die jeweiligen Teilmärkte sehr genau und stimmt die Vermarktungsstrategie auf die individuellen Marktgegebenheiten ab.

  • Präsentation der Immobilie

Bei der Erstellung des Exposés für ein Wohn- und Geschäftshaus kommt es auf jedes Detail an! Neben erstklassigen Fotos gehören zu diesen Details vor allem umfassende Angaben zu Art des Gewerbes, den für den sicheren Betrieb des Gewerbes nötigen Einrichtungen sowie die sich aus dem Gewerbe ergebenden Ertragszahlen. Auch das Verhältnis von Gewerbe- zu Wohnfläche muss exakt angegeben werden.

  • Gewerbeanteile prüfen

Für den Käufer Ihrer Immobilie ist es wichtig, wie lange das Gewerbemietverhältnis besteht und welche Verlängerungsoptionen bestehen. Welche Möglichkeiten zur Mieterhöhung bestehen, bzw. welche Automatismen (Indexierung o. ä.) liegen dem Mietverhältnis zugrunde? Zudem müssen alle Baugenehmigungen für An- und Umbauten des Wohn- und Geschäftshauses vorhanden und im Exposé passend platziert sein.

  • Steuerliche Regelungen

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, kann die Einkommens- oder Gewerbesteuer greifen. Die Einkommens- oder Spekulationssteuer wird dann fällig, wenn Ihr Hausverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Hauses stattfindet. Die Spekulationssteuer unterliegt dem individuellen Steuersatz und kann im Einzelfall weit mehr als 25 Prozent betragen. Nach Ablauf der zehnjährigen Frist können Sie Ihr Mehrfamilienhaus jedoch steuerfrei verkaufen.

Die Spekulationssteuer kann gemindert werden:  Sie können die Kosten, die beim Hausverkauf anfallen, auf Ihren Erlös anrechnen. So schmälern finanzielle Aufwendungen für Werbung, Renovierungen oder Gutachten den Verkaufserlös und damit auch den Steueranteil. Wichtig zu wissen ist, dass Kosten für Renovierungen und Reparaturen nur angerechnet werden können, wenn die Maßnahmen in den ersten drei Besitzjahren stattfanden und diese mit Abzug der Umsatzsteuer höher waren als 15 % des Kaufpreises Ihres Hauses.

Gewerbesteuer fällt an, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft haben. Ab dieser Drei-Objekte-Grenze geht das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel aus.

Fazit: Gute Zeiten für den Hausverkauf im „Gallus“

Ob reines Wohn- oder gemischtes Wohn- und Geschäftshaus: die Chancen für den erfolgreichen und lukrativen Verkauf einer Immobilie im Frankfurter Stadtteil Gallus waren nie so gut wie heute! Und – das darf man angesichts der gesamtwirtschaftlichen Lage sicher auch sagen – sie werden wohl auch nicht besser werden. Als aufstrebender Stadtteil mit absoluter Nähe zum eigentlichen Stadtzentrum Frankfurts, mit besten Anbindungen an die Verkehrssysteme und in Blickweite zum Messegelände darf beinahe jede Lage im Quartier als „gesucht“ gelten.

Wegen der dynamischen Marktentwicklung einerseits und der zahlreichen zu beachtenden Details empfiiehlt es sich, für den erfolgreichen Verkaufsprozess mit Immobilieneperten zusammen zuarbeiten. Die Kenntnis des lokalen Marktes sowie das Wissen um die Besonderheiten jeden Immobilientyps zeichnen die Fachleute von IHV – IhrHausVerkauf – in hohem Maße aus. Nehmen Sie gerne noch heute das Gespräch mit uns auf. Wir vereinbaren Termine auch vor Ort und im ersten Gespräch auch immer unverbindlich.

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