Ein Geheimtipp in Sachen Immobilieninvest ist die Stadt Mainz und ihre Umgebung sicher nicht. Aber dafür eine echte Alternative etwa zum nah gelegenen Frankfurt. Was Mainz in Sachen Immobilien zu bieten hat, welche Besonderheiten die Stadt bietet und welche Alternativen es zur Kapitalanlage mit Immobiliengibt, verrät IHV-Experte Sebatian Matthias. Wir haben also mit einem echten Insider der Mainzer Szene gesprochen!
Übrigens: Sebastian Matthis und IHV gehören außerdem noch zu einer ganz besonderen Form von Maklern. Als sogenannte “Diskret-Makler” verkaufen sie Immobilien so, daß nur ausgesuchte Interessentenkreise ganz gezielt angeschrieben werden. Weder hängen vor der der Verkaufsimmobilie große Schilder, noch werden die einschlägigen Verkaufsportale mit Exposés zugestellt. Eine Diskretion, die auch dem potentielen Käufer sehr entgegen kommt. Auch dazu mehr in diesem Gespräch.
Immobilienpreise: Mainz vor Wiesbaden
Frage: Du bist vor allem in Mainz und Umgebung als Investor und Finanzberater Immobilien tätig. Wie ist Deiner Meinung nach die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt der Region um Mainz?
Mittlerweile sind die Quadratmetermieten und auch die Kaufpreise für den Wohnquadratmeter in Mainz höher als in Wiesbaden oder etwa Köln. Ich glaube, das sagt schon alles. Bei den Mieten wurde Anfang 2019 die 10 €-Marke als durchschnittliche Quadratmetermiete geknackt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung liegt Mainz derzeit im Schnitt bei knapp 3.600 € pro Quadratmeter, etwa 10 € mehr als die Nachbarstadt. Alle wissen ja, daß es zwischen Mainz und Wiesbaden etwa so läuft, wie zwischen Köln und Düsseldorf. Ein meistens liebevoller Wettbewerb.
Aus Sicht von Immobilienkäufern, gerade bei denen, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen wollen, ist das eine tolle Entwicklung. Es gibt Ernst zu nehmende Statistiken, die gerade für den Kauf einer nicht selbstgenutzten Eigentumswohnung einen schsstelligen Gewinn nach 25 Jahren vorhersagen. Da muss man sich natürlich fragen, woran das liegt.
In Wiesbaden, ich glaube das kann man ohne Neid sagen, steht in Sachen Immobilien immer noch der Premiumsektor im Vordergrund. Also mehr oder weniger luxuriöse Häuser und Wohnungen zu den entsprechenden Preisen. Diese werden in der Regel auch selbst bewohnt. In Mainz hingegen gibt es zahlreiche neue Großprojekte beim Wohnungsbau. Meist geht es da auch um gehobenes Wohnniveau, aber sicher nur selten um Luxus. Ich nenne da mal das neue Wohnviertel am Hafen, oder das “Heilig-Kreuz-Areal”. Gerade am Wasser ist das Wohnen sehr attraktiv. Es gibt viele Menschen, die dieses neue Viertel direkt mit einer Lage in in Nizza vergleichen – kein Scherz!
Diese Wohnungen werden vor allem auch deswegen gebaut, weil es sich für Arbeitnehmer aus dem Raum Frankfurt herumgesprochen hat, daß es sich in Mainz gut und – im Vergleich zu Frankfurt – günstig wohnen lässt. Damit steigt die Nachfrage nach Wohnraum und auch der Preis. Wenn ich jetzt mal etwas zu spekulieren anfange, warum sich das für Mainz besser als für Wiesbaden auswirkt, sage ich: Mainz ist größer, moderner, vielleicht auch etwas lebensfroher und dynamischer als Wiesbaden. Aber wie gesagt, das ist echte Spekulation. Sie beruht auf dem, was mir meine Kunden so sagen, wenn sie Gründe für ihren Kauf gerade in Mainz angeben.
Damit kann jeder rechnen: online-Werkzeuge für den Immobilienmarkt
Frage: Welche Internet-Seiten und – Angebote gibt es für Immobilieninvestoren, die auch aus Sicht eines Experten sinnvoll und brauchbar sind? Wie steht´s Deiner Meinung nach mit den online Darlehnsrechnern?
Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, daß dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen: wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?
Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht der eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Kredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich sprübare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.
Zu den ansonsten bekanntesten Internetseiten für Immobilieninvestoren gehören die allseits bekannten Immobilienportale. Auch hier kann ich weder zu- noch abraten. Wer sich ernsthaft für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte sich immer zugleich auf mehreren Portalen anmelden. Denn nicht nur Privatleute als Verkäufer von Immobilien, auch Makler haben oft bevorzugte Portale. Das führt dazu, daß ich auf unterschiedlichen Internetseiten auch unterschiedliche Immobilienangebote finde.Ich empfehle zudem, sich auf den homepages seriöser Immobilienmakler anzumelden. Über newsletter erfährt man immer sehr zeitnah, was sich im gewünschten Immobilienmarkt tut.
Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wieviel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.
Rendite ist nicht gleich Rendite! Worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten.
Frage: Wie errechnet man die Mietrendite einer Immobilie?
Da gibt es verschiedene Methoden. Doch zunächst einmal: warum sollte man als Immobilieninvestor überhaupt an eine Renditerechnung denken? Die Antwort ist recht einfach, denn nur über eine Rendite berechnung kann ich eine Immobilieninvestition mit einer anderen Geldanlage in ihrer Werthaltigkeit vergleichen. Dazu kommt, daß unterschiedliche Immobilien auch unterschiedliche Renditehöhen aufweisen. Nur weil mir eine Wohnung oder ein Haus gut gefällt, ist es nicht zwingend eine gute Geldanlage. Mit einer Renditeberechnung lassen sich Objekte in unterschiedlichen Lagen und Regionen untereinander vergleichen. Ein Beispiel: wer etwa unbedingt eine Immobilie in Mainz kaufen will zu Anlagezwecken wird unter Umständen schnell merken, daß es unter reinen Renditegesichtspunkten besser sein kann, mit seinem Kauf aufs weitere Umland auszuweichen. Für gleiche Geld bekommt man da oft “mehr” Immobilie und höhere Rendite.
Aber nun zu den verschiedenen Berechnungsverfahren. Fangen wir an mit einer grundlegenden Entscheidung, welche Rendite denn überhaupt gemeint ist, wenn ein Immobilienmakler behauptet, daß das Objekt eine Rendite von xy% aufweist. So werden etwa bei der Brutto-Rendite nur die Kaufkosten und Erwerbsnebenkosten der Immobilie gegen die Mieteinnahmen gerechnet. Bei der Nettorendite werden auch die laufenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Steuern in die Betrachtung mit einbezogen.
Rendite-Rechner: Ein Beispiel
Eigenkapital-Rendite – auch ein häufig genutzer Begriff: hier werden die Zinsen, die ich möglicherweise für einen Immobilienkredit bezahlen muss in den laufenden Aufwand der Nettorendite mit in die Rechnung einbezogen und mit dem für den Immobilienkauf eingesetzten Eigenkapitalbetrag ins Verhältnis gesetzt. Sind die Zinsen – wie schon seit Jahren – niedrig, ist der Zinsposten in der Rechnung sehr klein, die Eigenkapitalrendite dann natürlich entsprechend hoch. Übrigens werden Tilgungsbeträge oer Wertsteigerungen der Immobilie hier nicht berücksichtigt. Das ist besonders im Hinblick auf die Tilgung wichtig, denn durch die Rückzahlung des Kredits erhöhe ich ja Schritt für Schritt – wie in einer Spardose – mein Eigenkapital. Im Hinblick auf die Einnahmen aus der Wohnung würde – wenn die Miete nicht steigt – mein Ertrag und meine Eigenkapitalrendite sinken. Umgekehrt bedeutet die Wertsteigerung der Immobilie auch einen Zuwachs an Eigenkapital. Als Renditesteigerung würde sich das bemerkbar machen, wenn ich die Immobilien mit Gewinn verkaufen kann oder mir – etwa beim Kauf einer weiteren Immobilie – durch Beleihung der ersten und nun wertvolleren Immobilie einen Zinsvorteil beim FInanzieren verschaffe.
Ich gebe zu, daß das schon sehr detaillierte Rechnungen sind. Für den Anfang reicht zunächst die reine Objektrendite. Hier wird so getan, als würde die Immobilie komplett aus Eigenkapital bezahlt. Alle Einnahmen und Ausgaben zum Objekt werden erfasst und mit den Kaufpreis ins Verhältnis gestzt. So kann ich ganz einfach die reine Rendite des Objektes berechnen.
Schließlich muss bei der Renditerechnung noch ein ganz wichtiger Aspekt mit einkalkuliert werden: nämlich die Anlagedauer! Auch Immobilienrenditen sollten über einen zeitraum von mindestens 10 Jahren berechnet werden. Hier kommen dann die Entwicklungen der Mieteinnahmen, aber auch eine Wertsteigerung mit in die Rechnung hinein. Auch Instandhaltungskosten über die Jahre müssen mit eingerechnet werden. Spätestens hier braucht man entweder sehr gute eigene Marktkenntnisse oder den Rat und das Wissen eines guten Experten.
Als Faustformel nenne ich zum Schluss mal diese Rechnung: Wer beim Kauf in etwa das 25-fache der Nettojahreskaltmiete für die Immobilie bezahlt hat, kann nach einem gedachten Ablauf von 10 Jahren und einer Mietsteigerung von im Schnitt etwa 1% die dann entsprechende Mieteinnahme wieder mit 25 multiplizieren, um den Wert seiner Immobilien in zehn Jahren zu errechnen. Wenn ich zusätzlich etwa 20% der Mieteinnahmen zur Instandhaltung usw. einkalkuliere, kann ich wieder meine Renditerechnung von oben ansetzen für das Szenario zehn Jahre später.
Hier glänzt nicht alles: Gold als Kapitalanlage
Frage: Gold ist schon lange eine populäre Geldanlage. Bitte erläutere unseren Lesern drei Gründe für und gegen Gold als Anlage.
Das kann ich – glaube ich – ganz kurz machen: Wer Angst vor dem totalen Währungscrash hat, sollte für sein Geld Gold kaufen. Denn Gold wird aufgrund seines begrenzten Vorkommens immer einen gewissen Wert haben.
Das ist aber schon alles, was aus meiner Sicht für Gold als Kapitalanlage spricht. Denn langfristig gesehen ist Gold deutlich höheren Wertschwankungen am Kapitalmarkt ausgesetzt als viele Aktien oder Aktienfonds. Der zweite Grund gegen Gold als Geldanlage ist der, daß Gold in Dollar gehandelt wird. Ich muss also bei Gold nicht nur die Wertentwicklung als solche beurteilen, auch der Wechselkurs zwischen Dollar und Euro ist wichtig. Hat sich etwa Gold im Wert positiv entwickelt, kann die Wertsteigerung durch einen schwachen Wechselkurs viel geringer auswirken. Drittens muss ich Gold entweder in einem Bankdepot, oder sehr sicher zu Hause aufbewahren. Beides verursacht Kosten. Immerhin sagen nur etwa 16% der Bevölkerung, daß Gold eine gute Kapitalanlage zum Vermögensaufbau ist. Einer Immobilie zum Vermieten trauen 27% der Befragten zu, gut für die Vermögensplanung zu sein. Dem kann ich mich nur anschließen.
Mein Fazit: Wer kurzfristigen Kapitalmarktschwächen aus dem Weg gehen will, kann gerne fü reinen begrenzten Zeitraum in Gold investieren. Auf längere und lange Sicht gibt es viel wertvollere Anlageformen. Das sagen übrigens auch Verbraucherschützer.
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista
Frage: Welche drei Geldanlagen sind Deiner Erfahrung nach die besten?
Es gibt sicher nicht “die” besten Kapitalanlagen. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verkust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.
Zumindest für alle Leute, die sehen wollen, wohin ihr Geld geflossen ist, ist die Immobilie die beste Anlageform. Wer es mit Immobilien richtig macht, hat zudem noch eine stabile und ordentliche Wertentwicklung. Und schließlich kann ich in meiner Kapitalanlage später auch einmal selbst leben.
Wer dagegen das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlage, die etwas länger laufen sollte.
Für reine Sicherheitsfanatiker, die lieber auf spektakuläre Gewinne verzichten wollen, gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Aber da sind wir eigentlich schon wieder ganz nah dran an guten Immobilien.
Mainz bietet Großstadtleben mit Kleinstadt-Charme
Frage: Wie ist Deiner Erfahrung oder auch der Deiner Kunden nach die Lebensqualität in Mainz? Welche Sehenswürdigkeiten und Events machen die Stadt für Mieter und Investoren attraktiv?
Mainz ist eine Großstadt mit dem Charme einer liebenswerten Kleinstadt – das sagen jedenfalls alle, die super gerne in dieser Stadt wohnen. Ich finde übrigens auch, daß man der Stadt ihre etwa 220.000 Einwohner nicht anmerkt. Das liegt sicher auch daran, daß sich die einzelnen heutigen Stadtteile wie Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim usw. ihre eigenen Charakter erhalten haben. Schließlich waren das alles mal selbständige Gemeinden. Aber auch in der Innenstadt wird man nicht erschlagen von Hochhauskulissen, breiten Straßenschneisen oder so. Es gibt einen gemütlichen Altstadtteil mit viel Fachwerk und weitere alter, gut proportionierter Bausubstanz rund um den Dom. Der Dom selbst ist natürlih auch kein Museum, sondern eine lebendige Innenstadtkirche.
Daß die Lage der Stadt etwas Besonderes ist, wußten schon die Römer. Bis heute hat sich das römische Theater als Zeuge dieser Zeit gehalten. Irgendwie ist in Mainz alles recht maßvoll geblieben. Obwohl die Mainzer ja schon seit Jahren in der ersten Bundesliga spielen, ist das neue Stadion vor den Toren der Stadt in der Nähe der Uni keine Riesenarena. Überhaupt Uni: Mainz hat eine Universitätsstadt. Und dazu gehört – neben einer blühenden und liebevollen Kneipenszene – auch ein entsprechend großes Kulturangebot. Das Stadttheater ist ein gut funktionierendes und über die Stadtgrenzen hinweg bekanntes Dreisparten-Haus.
Klar: und dann ist da noch der Karneval, pardon: Fastnacht – wie die Mainzer sagen. Ohne “Weck,Woi, Wurscht” – also Brötchen, Wein und Wurst – überlebt man weder die “Fassenacht”, noch das Stadtleben in Mainz überhaupt. Ob es diesen kulinarischen Dreiklang schon zu Zeiten von Johannes Gutenberg – der in Mainz gelebt und gearbeitet hat – gegeben hat, weiß ich allerdings nicht.
Nachfrage übersteigt Angebot: Immobilien in Mainz
Frage: Welche Immobilien werden in Mainz zur Zeit am liebsten als Kapitalanlage gekauft?
Eigentlich alle Immobilientypen, die der Markt so hergibt. Vom Einfamilienhaus am Stadtrand über die Alt- oder Neubaueigentumsweohnung bis zum Mietshaus, ja auch Büroimmobilien im Zentrum oder einem der vielen Gewerbegebiete – Mainz bietet für jeden Analgewunsch etwas. Wie überall ist das eine Frage des Preises und der hängt neben Lage, Zustand und Alter auch vom Gesamtangebot ab. Ganz egal, was es ist: ich rate jedem Kaufinteresseten, alle Fragen zu Finanzierung usw. geklärt zu haben. Denn es gibt derzeit viel mehr Interessenten als Angebote. Da muss man schnell zugreifen.
Bingen ist eine echte Alternative
Frage: Mal angenommen, eine Leserin oder Leser ist als Immobilieninvestor in der Rhein-Main-Region unterwegs und auf der Suche nach neuen lohnenswerten Objekten. Was ist Dein Geheimtipp für profitable Immobilien in Mainz und Umgebung?
Ganz klar: Bingen am Rhein bzw. die ein oder andere dort angrenzende Gemeinde. Das hat was damit zu tun, daß hier einerseits die Immobilienpreise deutlich günstiger sind als in Mainz oder den angrenzenden Städten wie Ingelheim, Nierstein oder so. Die Mieten im Raum Bingen sind zwar auch niedriger als im unmittelbaren Ballungsraum, aber relativ zum Kaufpreis wiederum nicht soviel niedriger. Damit ist die Rendite, über die wir oben sprachen, bei Immobilien mehr auf dem Lande oft deutlich besser. Es lohnt sich also durchaus, den Blick etwas weiter in die Umgebung zu werfen.
Immobilien verkaufen einmal andes – wie ein Diskret-Makler arbeitet
Frage: Du selbst bezeichnest das Makler-Büro IHV als Diskret-Makler. Was bedeutet das genau?
Das meint, daß wir die uns angebotenen Immobilien ohne das klassische – nenne ich es mal – “Marktgeschreib” anbieten. Für den Verkäufer heißt das: er kann sich sicher sein, daß niemand in der unmittelbaren Umgebung etwas mitbekommt von seinen Verkaufsabsichten. Die sonst üblichen Werbeschilder in den Fenstern oder im Vorgarten entfallen. Unsere Fahrzeuge sind unauffällig gehalten und in der Farbe völlig neutral.
Die Exposés erhalten nur Kunden, die wir vorher kontaktiert und in unsere Datein aufgenommen haben. Natürlich nutzen wir auch Immobilienvermarktungsportale, aber unser Auftritt bzw. der Auftritt der Immobilie ist so gestaltet, daß kaum jemand Rückschlüsse auf die Lage des Objektes ziehen kann. Wer also seine Immobilie mit maximaler Diskretion auf dem Markt anbieten möchte, etwa weil er lästigen Diskussionen mit Nachbarn oder Freunden entgehen will, der ist bei einem Diskret-Makler wie IHV genau richtig.
Für den Käufer bedeutet das ebenfalls ein Höchstmaß an Diskretion. Das ist dann ganz besonders wichtig, wenn man auf seriöse Verhandlungen Wert legt ohne die oftmals übliche “Preistreiberei” durch einen Ansturm an Interessenten. Der Käufer kann sicher sein, daß auch seine Person hinter den Kulissen bleibt. Erst mit dem Einzug ins neue Heim wird seine Indentität bei den neuen Nachbarn publik.
4,7/5