Am südlichen Ende von Hessen liegt Darmstadt, das sich neuerdings gerne ganz offiziell als “Wissenschaftsstadt” bezeichnet. Das liegt nicht nur an der “Technischen Universität”, sondern auch an den zahlreichen Technologieunternehmen, die dort gezielt angesiedelt wurden. Über die Möglichkeiten, die sich für Immobilieninvestoren in Darmstadt und Umgebung bieten, sprechen wir mit einem echten Kenner der Stadt und Region.
Immobilienmarkt Darmstadt: Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich
Frage: Du bist vor allem in Darmstadt und im Rhein-Main-Gebiet als Immobilienberater und Investor tätig. Wie ist Deiner Erfahrung nach die Entwicklung des Immobilienmarktes in dieser Region in Deutschland?
Darmstadt nimmt eine echte Sonderstellung im Rhein-Main-Gebiet ein, wenn man denn Darmstadt überhaupt noch in diese Region mit einbeziehen will. Darmstadt hat als Universitätsstadt ohnehin schon einen stärkeren Zuzug als andere Städte dieser Größe. Zum anderen hat die Stadt in den vergangenen Jahren sehr erfolgreich an ihrem Image als “Wissenschaftsstadt” gebastelt. Zahlreiche Unternehmen mit einem Technologie-Schwerpunkt haben dort ihren Sitz, oder wenigstens große Niederlassungen. Das bedeutet eine entsprechende Anzahl von meist sehr gut bezahlten Arbeitsplätzen und der Wunsch dieser Menschen, auch in der Stadt oder Umgebung zu wohnen.
Wie Angebot und Nachfrage die Preise regeln auf dem Wohnungsmarkt
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Diese Entwicklung wird auch weiterhin anhalten, vor allem, weil die in Darmstadt entwickelten Techniken in Sachen “künstliche Intelligenz”, Klimaforschung usw. echte Zukunftstechnologien sind mit steigendem Bedarf an Mitarbeitern. In den Preisen für Häuser und Wohnungen macht sich das natürlich auch bemerkbar. Die Steigerungsraten sind innerhalb weniger Jahre zweistellig geworden. Noch immer liegt die Zahl der beantragten Baugenehmigungen für Wohngebäude in Darmstadt deutlich unter der Nachfrage.
Dem gegenüber gibt es in Darmstadt schon eine sichtbare Zahl an Wohnungsleerständen mit dramatischem Sanierungsstau. Bessungen, Martins- und Johannes-Viertel sind da nur einige Beispiele. Eigentlich unbegreiflich, daß die Eigentümer dieser Häuser kein Kapital in die Hand nehmen, die Wohnungen auf Vordermann bringen und damit für Entspannung am Markt sorgen. Ich bin sehr sicher, daß dadurch niemand mit sinkenden Mieteinnahmen und Kaufpreisen kalkulieren muss. Das Mietpreisniveau ist jetzt schon absolut vergleichbar mit Frankfurt, Wiesbaden oder sogar München.
Renditerechner online: Zum Einstieg genau das richtige Instrument
Frage: Welche der zahllosen Online-Rechner findest Du hilfreich für Immobilieninvestoren oder jenen, die auf dem Weg sind, solche zu werden?
Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, daß dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen: wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?
Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Kredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich sprübare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.
Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wieviel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.
Insgesamt gibt es einen recht guten Überblick samt hinterlegte Rechner über das Portal finanzrechner.org. Wie gesagt: diese Rechner bieten wirklich gute Orientierungen. Mit seinem persönlichen Finazberater oder Steuerexperten sollte jeder unbedingt noch eine individuelle Rechnung anstellen.
Immobilienprofi werden – aber wie?
Frage: Wie finanzieren professionelle Immobilieninvestoren den Kauf oder den Neubau einer Immobilie?
Wer Investitionen in Immobilien professionell tätigt, ist meist schon sehr lange im Geschäft. Das heißt, daß so jemand erstens über sehr gute Bankverbindungen verfügt und andererseits ein gerüttelt Maß an Erfahrung im Geschäft hat. Er oder sie hat dann stets den richtigen “Riecher” für gut umsetzbare Projekte bzw. Immobilienangebote und genießt das Vertrauen der Banken, um reibungslos an Finanzierungen zu kommen.
Denn im Grunde genommen ist es aber gleich, ob man als Profi oder Anfänger in den Markt einsteigt. Das Prinzip bleibt das gleiche: Man kauft die erste Immobilie, sollte dazu ein gewisses Maß an Eigenkapital haben und vermietet sie. Mit den Mieteinnahmen läßt sich im besten Fall der gesamte Kapitaldienst aufbringen, wenigstens aber sollte es ein Großeteil der Annuität aus Zins und Tilgung sein. Wer beim Kauf auf die richtige Lage, Ausstattung und Bauzustand seiner Immobilie geachtet hat, wird schon recht bald von der Wertsteigerung profitieren. Da auch bei Immobilien der Spruch gilt: “eine Immobilie ist keine Immobilie”, kann der werdende Immobilien-Invest-Profi nun diese Wertsteigerung zum Kauf und Finanzierung seines zweiten Objektes nutzen. Das nennt man dann “Hebeleffekt”, und der läßt sich beinahe unendlich fortsetzen.
In Darmstadt könnte man beispielsweise mit einem kleinen Studentenappartment anfangen. Nach einigen Jahren könnte dann eine vermietbare Mehrzimmerwohnung hinzukommen, bis man vielleicht sogar das ein oder andere komplette Mehrfamilienhaus in seinen Bestand aufnimmt. Wovon ich als Immobilieninvestor dringend abrate ist der Kauf und die Vermietung von Einfamilienhäusern. Sicher wäre die Vermietung in Darmstadt und Umgebung kein Problem, auch muss da niemand Mietausfallzeiten befürchten. Aber Mieter von Einfamilienhäusern sind in der Regel sehr anspruchsvolle Mieter. Um den gewünschten Zustand des Hauses zu erhalten, muss der Eigentmer in der Regel deutlich mehr und häufiger investieren als bei einer Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus.
Ein Sonderfall unter den Immobilieninvestoren ist der Bauträger. Er kauft Grundstücke oder alte Bausubstanz mit dem Ziel, neu zu bauen oder im großen Stil zu modernisieren. Die dann erstellten Wohnungen werden zumeist als “schlüsselfertige” Objekte verkauft. Neben einer sehr großen Erfahrung braucht der Bauträger ebenfalls das unbedingte Vertrauen seiner Banken, da er die Kosten für Kauf, Bau und Renovierung teils über einen längeren Zeitraum vorfinanzieren muss. Außerdem braucht er einen Pool guter Handwerker für alle Gewerke, die für den Bau aussen und innen nötig sind. Kaufen und vermieten ist da absolut der einfachere Weg.
Investieren dort, wo der Frühling früher startet
Frage: Wie ist die Lebensqualität in Südhessen und Darmstadt? Welche Attraktionen und Veranstaltungen machen Stadt und Region interessant zum wohnen, leben und investieren?
Darmstadt ist das nördliche Ende der südhessischen Bergstrasse. Das ist eine der Regionen in Deutschland, wo der Frühling besonders früh kommt. Dazu kommt der Weinanbau und die Lage am Fuße des Odenwaldes. Damit ist für Naherholung also bestens gesorgt. Kunstliebhaber kommen in Darmstadt ganz besonders auf ihre Kosten. Denn mit der Mathildenhöhe beherbergt Darmstadt eines der wichtigsten Zentren für die Kunst des Jugendstil. Im Sommer startet mit dem “Heiner-Fest” das größte Volksfest in Hessen. Da ist dann die ganze Innenstadt eine einzige Festmeile. Für Freunde der gehobenen Kultur gibt´s sogar ein Staatstheater mit viefältigem Programm an Oper und Theater – für eine Stadt dieser Größe eher ungewöhnlich.
Das gute Angebot an hochqualifizierten Arbeitsplätzen zusammen mit dem wirklich vielfältigen Freizeitangebot macht Darmstadt also wirklich sehr attraktiv zum wohnen und leben – und für alle, die den dafür nötigen Lebensraum mit ihren Investitionen zur Verfügung stellen.
Investitionsalternativen zum Betongold
Frage: In Darmstadt denkt man beim Investieren nicht nur an Immobilien. Dort sind – vor allem auch durch die Nähe zu Frankfurt – interessante Unternehmen beheimatet. Welche drei Kapitalanlagemöglichkeiten sind Deiner Meinung nach am sinnvollsten und was sind die Nachteile?
Zunächst einmal empfehle ich, daß sich jeder, der sein Geld gewinnbringend anlegen möchte, sich selbst befragt. Und zwar befragt nach der eigenen Risikobereitschaft hinsichtlich Gewinn und Verlust. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verkust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.
Wer das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Das ist eine Anlageform, die noch nicht sehr weit verbreitet ist, aber immer beliebter wird. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlageform, die über mehrere Jahre laufen sollte, um Kursschwankungen auszugleichen.
Für reine Sicherheitsfanatiker – um mal die ganz andere Seite zu nennen – gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Solche Fonds werden von Banken und Versicherungsgesellschaften angeboten. Finden viele allerdings sehr langweilig.
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Wer die ungewöhnlichere Anlageform sucht, sollte sich einmal mit Kunstobjekten befasssen. In der Jugendstilstadt Darmstadt sicher eine denkbare Alternative, zumal es vor Ort neben viel Sachverstand auch einen Markt dafür gibt. Ich bin dafür allerdings kein Experte und kann über den Wert der verschiedenen Kunstformen nicht viel sagen. Wer sich aber seriöse und offizielle Statistiken dazu ansieht, wird schnell feststellen, daß auf dem Kunstmarkt viel in Bewegung ist. Man wird sicher kein Kunstgeschichtler sein müssen, um sein Kapital in diesem Markt richtig – also gewinnbringend – zu investieren. Aber Wissen und Erfahrung braucht es allemal. Und selbst dann ist man vor Fälschungen nicht sicher!
Was können Fonds besser als die eigene Immobilie?
Frage: Vielen Kapitalanlegern liegen Fonds als Anlagemöglichkeit besonders nahe, weil sie als risikoärmer gelten im Vergleich zu anderen Formen. Du hast sie ja gerade selber schon erwähnt. Was sind Deine Argumente für und gegen das Investieren in Fonds?
Da müssen wir erstmal klären, über welche Fonds wir sprechen wollen. Nehmen wir zunächst die klassischen Anlagefonds aus Aktien und/oder Staatsanleihen. Das sind ja schon seit Jahren echte Klassiker am Markt und sind für alle gedacht, die gerne an den Entwicklungen von Unternehmens- und Staatsbeteiligungen teilhaben möchten, aber ein eigenes “Aktienmanagement” scheuen. Egal ob als Sparplan oder als Einmalanlage sind diese Fonds je nach Zusammenstellung ihrer Wertpapiere mehr oder weniger mit Risiko versehen. Unabhängig vom Verlustrisiko, das man in der Regel durch eine lange Anlagedauer ausgleichen kann, kosten diese Kapitalanlagen Geld. Sie kosten Geld durch den Ausgabeaufschlage, der mit jeder Kapitaleinlage erhoben wird, zudem werden die erwirtschafteten Kapitalerträge besteuert und außerdem hat man laufende Depotgebühren. All das ist vom erzielten oder erzielbaren Gewinn abzuziehen.
Als Immobilienmensch denkt man natürlich sofort an Immobilienfonds.
Offene Immobilienfonds ermöglichen es Kapitalanlegern, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien in verschiedenen Städten, Regionen und Ländern zu beteiligen. Dort investieren die Fondsmanager meistens in Gewerbeimmobilien – allen voran in Bürokomplexe, aber auch in Hotels und Einkaufszentren. Anleger können durch den Kauf von Anteilen in diese Immobilien investieren, dann profitieren sie von deren Mieterträgen und Wertsteigerungen. Die Nachteile sind dann denen von Aktienfonds vergleichbar. Denn wenn die Immobilien, in die investiert wird, längere Zeit keine Mieteinnahmen haben, oder sich der Immobilienwert durch Marktentwicklungen verschlechertert, senkt das die Rendite bei gleichbleibenden Kosten.
Die Risikostreuung ist bei offenen Investmentfonds für Immobilien höher als bei geschlossenen, demzufolge sind die Renditeaussichten der offenen Immobilienfonds geringer. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind außerordentliche Wertentwicklungen möglich. Die Spanne reicht von einer Verdreifachung des Kapitaleinsatzes bis zum Totalverlust der Investition. In der Vergangenheit brachten allerdings nur wenige Immobilienfonds ihren Anlegern einen Riesengewinn, bei etlichen geschlossenen Beteiligungen erlitten die Kapitalanleger Verluste. Die Aussichten auf beträchtliche Renditen sind stets mit großen Risiken verbunden. Die Vermietung gewerblicher Objekte unterliegt dabei normalerweise mehr Unwägbarkeiten als der Erwerb von Wohnobjekten. Geschlossene Immobilienfonds sind also wieder nichts für Anleger mit schwachen Nerven und begrenzten Kapitalreserven.
Immobilienkauf im Umland von Darmstadt
Frage: Wenn nun jemand von unseren Lesern als Immobilieninvestor in der Rhein-Main-Region unterwegs ist auf der Suche nah Häusern, Wohnungen usw.: Was ist Dein Geheimtipp an sie für ein lohnenswertes Immobilieninvest?
Da nenne ich in erster Linie mal den Odenwald. Dort gibt es neben preiswertem Bauland auch entsprechend günstige Mieten und auch Kaufpreise für Häuser. Je nachdem wie weit weg vom Oberzentrum Darmstadt steigt das Risiko von Mietausfall. Denn die Verbindungen aus den Odenwaldorten in die Rheinebene ist – ganz gleich ob Straße oder Schiene – meist nicht bsonders gut. Wer die Fahrerei nicht scheut und lieber in der Natur wohnt, wird immer einen Lebensraum im Odenwald bevorzugen. Das ist dann das Potential für Immobilieninvestoren. Nicht ganz so preiswert, aber immer noch günstig sind einige Gemeinden im Umland von Darmstadt. Büttelborn etwa oder andere Orte im Ried sind da mein Tipp.
