Hausvekauf einfach erklärt!

Beim Verkauf eines Hauses gilt es einige Regeln zu beachten, damit der Hausverkauf möglichst rasch und problemlos über die Bühne geht. Verkäufer eines Mietshauses müssen bestimmte steuerrechtliche Fragen klären. Wer ein Mietshaus weniger als zehn Jahre lang in seinem Eigentum hatte, muss den Gewinn, der durch einen Verkauf erzielt wird, versteuern lassen. Nur Selbstnutzer sind von dieser Regelung ausgenommen. Zudem sind auch die Nebenkosten für den Verkauf zu berücksichtigen. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notarkosten sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. Während diese Nebenkosten in Schleswig-Holstein bis zu 15 % des Verkaufspreises betragen können, sind es in Bayern lediglich rund zehn Prozent. Wenn ein Kredit für das Haus noch nicht abbezahlt ist, so empfiehlt es sich, mit dem Verkäufer eine Kreditübernahme auszuverhandeln. Will man den Kredit nach dem Verkauf selbst abzahlen, so ist in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank zu entrichten. Bei all diesen Fragen stehen unsere Experten von IHV natürlich zur Verfügung. Um einen marktgerechten Preis zu erzielen, sollte eine Expertise herangezogen werden. IHV bietet solche Expertisen an. Dadurch ersparen Sie sich viel Zeit und Geld. Ein wichtiger Bestandteil des Verkaufsprozesses ist auch die Präsentation der Immobilie. Fotografieren Sie nach Möglichkeit Ihr Haus aus verschiedenen Perspektiven. Achten Sie dabei auf die Lichtverhältnisse. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob die Fotos von ausreichender Qualität sind, ziehen Sie einen Fotografen bei. Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, sollten Sie notwendige Reparaturarbeiten vornehmen. Wichtig dabei sind vor allem jene Arbeiten, die Ihre Liegenschaft optisch aufwerten. Natürlich sollten auch alle Leitungen und Installationen einwandfrei funktionieren. Ein Sanierungsbedarf wirkt sich auf jeden Fall wertmindernd auf Ihre Immobilie aus. Sorgen Sie zudem dafür, dass der Eingangsbereich und der Vorgarten in einem optisch einwandfreien Zustand erscheinen. Das ist für den ersten Eindruck, den ein Interessent gewinnt, enorm wichtig. Entrümpeln Sie Ihr Haus sorgfältig. Altes Mobiliar ist zu entfernen. Wenn Sie selbst nicht mehr in der Immobilie wohnen, so ist es am besten, wenn Sie ein Unternehmen mit der kompletten Entrümpelung beauftragen.

Wichtig beim Hauskauf

Stellen Sie bereits vor dem Hausverkauf eine Liste mit den notwendigen Aufgaben zusammen. Damit erhalten Sie eine Übersicht über die Dinge, die zu erledigen sind, um einen reibungslosen Verkauf zu gewährleisten. Dazu gehören in erster Linie folgende Punkte:

  • Grundrisspläne
  • Lageplan
  • Grundbuchauszug
  • Brandversicherungsurkunde
  • eine Übersicht über die Nebenkosten
  • Auflistung aller Renovierungsarbeiten
  • Fotos
  • der aktuelle Energieausweis
  • die Angabe der Wohnfläche
  • eventuell vorhandene Mietverträge
  • Bei mehreren Eigentümern die Angabe der Eigentumsverhältnisse
  • eine detaillierte Objektbeschreibung
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Die Härtefallscheidung - Scheidung ohne Trennungsjahr

Der Grundrissplan stellt die einzelnen Stockwerke sowie einen Schnitt durch die Etagen des Hauses dar. Der Lageplan gibt an, wie sich das Haus in seine Umgebung einfügt und welche zusätzlichen Gebäude an das Haupthaus angeschlossen sind. Dazu zählen Garagen oder Gartenhäuschen und Geräteschuppen. Den Grundbuchauszug sollte man sich vor dem Verkauf aktuell beschaffen und die darin vorhandenen Einträge gründlich durchlesen. Die Feuerversicherung ist in Deutschland für Immobilien ein Pflichtdokument. Für den Käufer kann sie auch hilfreich für die Finanzierung sein. Zu den Nebenkosten zählen in diesem Fall die anfallenden Betriebskosten wie Wasser, Strom oder Gas. Auch die Heizungsart ist ausschlaggebend. Handelt es sich um eine Ölfeuerungsanlage, um eine elektrische Heizung oder um eine Festbrennstofffeuerung? Unterschiedliche Heizungsarten verursachen auch verschiedene laufende Kosten. Bei der Auflistung der kürzlich durchgeführten Sanierungsarbeiten sollten Sie alles aufzählen, was vor Kurzem renoviert oder repariert wurde. Dazu gehören vor allem Sanitäranlagen oder Installationen. Die Baubeschreibung ist fakultativ. Sollte sie noch vorhanden sein, fügen Sie bitte diese auch den Verkaufsunterlagen hinzu. Die Wohnflächenberechnung könnte bei Ihrer finanzierenden Bank bereits aufliegen. Den Energieausweis und die Bilder müssen Sie sich besorgen oder besorgen lassen. Zur Objektbeschreibung gehört ein entsprechend gestaltetes Exposé. Bei all diesen Angelegenheiten ist es vorteilhaft, wenn Sie einen Makler hinzuziehen. IHV verfügt als Immobilienmakler über langjährige Erfahrung in diesen Bereichen und kann Ihnen dabei hilfreich zur Seite stehen. Rufen Sie uns dafür am besten gleich an!

Tipps und Empfehlungen

Beim Hausverkauf fallen immer wieder Fragen an. Hier finden Sie einige Tipps, die Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie beachten sollten.

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Anzahlung beim Hausverkauf

Bei der Anzahlung gibt es zwei Varianten. Eine erfolgt vor der notariellen Beurkundung und eine danach. Ein Hausverkauf ist allerdings erst dann rechtswirksam, wenn der Notariatsakt abgeschlossen ist. Eine Anzahlung vor dem Notariatsakt macht daher keinen Sinn. Der Käufer könnte die geleistete Anzahlung zurückverlangen. Eine Anzahlung nach der notariellen Beurkundung kann in bestimmten Fällen in Erwägung gezogen werden. Wenn man sein Haus verkauft und noch eine Zeit darin wohnen muss, so kann in diesem Fall eine Anzahlung geleistet werden. Damit hat man Zeit und Geld, um seinen eigenen Umzug vorzubereiten. Auch wenn der Käufer vor seinem Einzug in das neue Haus Renovierungsarbeiten vornehmen möchte, kann er beantragen, eine Anzahlung zu leisten. Dadurch erhält er das Recht, die Arbeiten im Haus vorzunehmen. Der Einzug ist jedoch erst nach der vollständigen Begleichung des Kaufpreises erlaubt.

Mietverträge beim Hausverkauf

Schwieriger und komplexer ist ein Hausverkauf auch, wenn darin Mieter wohnen. Durch den Verkauf ändern sich natürlich auch die Eigentumsverhältnisse. Grundsätzlich gilt, dass ein Kaufvertrag die bestehenden Mietverhältnisse nicht brechen kann. Ein Mieter kann nur durch eine Kündigung aus der Wohnung verdrängt werden und das nur, wenn der neue Eigentümer einen Eigenbedarf für die Immobilie anmeldet. In manchen Fällen haben Mieter, sofern dies im Mietvertrag vorgesehen ist, ein Vorkaufsrecht. Beim Verkauf des Hauses müssen also diese Mieter zuerst von diesem Vorhaben verständigt werden. Eine Kündigung der Mietverträge sollte allerdings als letztes Mittel in Betracht gezogen werden. Kündigungen sind dann gerechtfertigt, wenn ein Mieter Probleme verursacht. Dies ist meistens der Fall, wenn sich Mietrückstände ansammeln. Außerdem gilt es, bei der Kündigung von Mietverträgen einige Punkte zu berücksichtigen. Diese sind:

  • den Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen
  • den Mieter wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen
  • Kündigung aufgrund Sanierung oder Abriss
  • Kündigung wegen schwerwiegender Mieterverfehlungen
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Immobilien Verkaufen in Marburg

Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn der Eigentümer selbst in die vermietete Wohnung ziehen will oder seine nahen Angehörigen diese Immobilie benötigen. Dieser Eigenbedarf kann jedoch vom Mieter auch gerichtlich geprüft werden. Der Eigenbedarf muss deshalb genau begründet werden. Ein vorgeschobener Eigenbedarf rechtfertigt Schadenersatzansprüche des Mieters. Eine wirtschaftliche Verwertung liegt auch im Fall eines Verkaufs vor. Ein bestehender Mietvertrag könnte einen Verkauf verzögern oder sogar verhindern. Dieser Verkauf muss jedoch vom Eigentümer wirksam begründet werden. Sie müssen also nachweisen, warum Sie die Immobilie unbedingt verkaufen wollen. Eine Kündigung wegen Sanierungs- oder Abrissarbeiten muss ebenfalls begründet werden. Dies kann der Fall sein, wenn die Immobilie aufgrund baurechtlicher Vorschriften dringenden Sanierungsarbeiten unterzogen werden muss. Schwerwiegende Mieterverfehlungen liegen bei ständigen Mietrückständen, Lärmbelästigung oder Störung des Hausfriedens vor. Dann können Sie dem Mieter problemlos kündigen.

FAZIT

Bei jedem Hausverkauf empfiehlt es sich, einen professionellen Partner zur Hand zu haben. IHV unterstütz Sie bei allen Belangen rund um den Verkauf Ihrer Immobilie. Schreiben Sie uns oder rufen Sie uns an! Wir erledigen alle Agenden zielführend, rasch und unbürokratisch. Damit ersparen Sie sich Zeit, Probleme und Geld.

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