Geerbtes Haus verkaufen – Wie Ihr geerbtes Haus zu Geld wird

Bevor das geerbte Haus verkauft werden kann, muss zunächst entschieden werden, ob das Erbe überhaupt angetreten wird. Beachtet werden muss, dass ein Erbe nur als Ganzes angenommen werden kann. Nicht alleine Grundstück und Immobilie werden erworben, auch die Hypothek und etwaige Schulden werden vom Erben angenommen. Somit kommen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten auf den Erben zu. Für die Entscheidung für oder gegen das Erbe stehen Ihnen sechs Wochen zu. Innerhalb dieser Frist gilt es sich auszurechnen, ob es sich finanziell rentiert, das Erbe anzunehmen.

In den meisten Fällen entscheiden sich die Erben für das Erbe. Auch dann, wenn die Immobilie weit vom Wohnort des Erben entfernt liegt. Doch in genau dieser Situation stellt sich die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll. Kommen weder Bewohnen noch Vermieten des Hauses infrage, besteht die häufigste Überlegung darin, das geerbte Haus zu verkaufen.

Ein geerbtes Haus verkaufen – Die ersten Schritte

Nachdem ein Haus geerbt wurde, besteht für den Erben der erste Schritt im Gang zum Amtsgericht. Dort kann der Erbschein beantragt werden. Diese Maßnahme sollte auch dann erfolgen, wenn der Erbe nur den Pflichtteil in Anspruch nimmt. Der Erbschein weist den Erben als rechtmäßigen Besitzer der Immobilie aus.

Ausgestellt wird der Erbschein vom Nachlassgericht. Das zuständige Nachlassgericht ist immer das Amtsgericht des letzten Wohnsitzes, unter dem der Verstorbene gemeldet gewesen ist.

Beim Termin auf dem Nachlassgericht muss der Erbe seinen Anspruch auf das Erbe nachweisen. Dies kann durch das öffentliche Testament, den Erbvertrag oder durch Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses mit der einhergehenden gesetzlichen Erbfolge geschehen.

Folgende Dokumente müssen vom Erben zum Nachlassgericht mitgebracht werden:

  • Der Personalausweis
  • Die Sterbeurkunde
  • Eine eidesstattliche Versicherung bezüglich der Richtigkeit der persönlichen Angaben

Anschließend wird durch das Nachlassgericht der Erbschein angefertigt. Bei diesem handelt es sich entweder um einen Allein-Erbschein, einen Gemeinschaftserbschein oder einen Teilerbschein.

Der Allein-Erbschein wird ausgestellt, wenn es sich um nur einen Erben handelt. Ein Gemeinschaftserbschein wird erstellt, wenn es mehrere Erben gibt. Der Teilerbeschein weist aus, dass es mehrere Erben gibt und von diesen jeder ein einzelnes Erbe erhält.

Der Erbschein ermöglicht dem Erbenden ein Einblick in das Grundbuch. Hierdurch kann erfahren werden, ob die Immobilie mit Grundschulden belastet ist.

Beachtet werden muss, dass es bei der Erstellung des Erbscheins zu hohen Kosten kommen kann. Diese richten sich nach dem Wert der geerbten Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls, abzüglich der Schulden des Verstorbenen. Zusätzlich richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Aufwand des Erbscheinverfahrens. So wird beispielsweise bei einer Nachlasshöhe bis zu 125.000 Euro eine Gebühr von 300,00 Euro fällig. Bei einem Nachlasswert von bis zu 500.000 Euro fallen bereits 935,00 Euro an Kosten an.

Der Grundbuchauszug wird anschließend berichtigt, da der Erbe nun der neue Eigentümer der Immobilie ist. Im Gegensatz zum herkömmlichen Eintrag ins Grundbuch beim Kauf eines Hauses ist der Eintrag bei einem Erbe kostenfrei, sofern dies innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers beantragt wird. Anschließend kann mit dem Verkauf des Hauses begonnen werden.

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Geerbtes Haus verkaufen bei mehreren Erben

Nicht selten tritt der Fall ein, dass eine Immobilie in den Besitz mehrerer Erben übergeht. Dies ist dann der Fall, wenn mehrere Kinder das Haus erben. Dies steht dem Verkauf der geerbten Immobilie nicht im Wege. Voraussetzung ist hierfür natürlich, dass die Erben sich einig sind und alle dem Verkauf des Hauses zustimmen. Mündliche Zusagen sind hierbei nicht verlässlich, stattdessen ist eine klare Rechtslage vonnöten.

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

Muss das geerbte Haus weder saniert werden noch ist eine Spekulationssteuer fällig, halten sich die Kosten in einem überschaubaren Rahmen. Kleine Schönheitsreparaturen werden fällig sein. Auch anteilige Kosten des Maklers müssen mit einberechnet werden. Ist das Haus noch belastet, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Hypothek fällig.

Geerbtes Haus verkaufen, wenn es sich um eine historische Immobilie handelt

Der Verkauf eines Altbauhauses oder einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, kann sich als komplizierter herausstellen. Häufig macht die Spekulationsfrist Erbenden zu schaffen. Wird die Immobilie innerhalb der Frist verkauft, werden jene steuerlichen Begünstigungen zurückgefordert, die durch den Status des Hauses ursprünglich gewährt wurden.

Daneben ist der Erbe verpflichtet, die Immobilie zu erhalten. Geschieht dies nicht, kann eine ein Auftrag zur Instandhaltung durch die Denkmalschutzbehörde erfolgen. Die daraus entstehende Rechnung wird an den Erben weitergeleitet. Die Folge sind sehr hohe Kosten, die der Erbe hätte umgehen können.

Welche Steuern werden beim Verkauf eines geerbten Hauses fällig?

Bei jedem Hausverkauf ist eine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese wird vom Käufer übernommen.

Die Erbschaftssteuer selbst ist bei jedem Erbe fällig, unabhängig davon, ob das Haus verkauft wird oder nicht.

Von Bedeutung ist für den Erben daher in erster Linie, ob eine Einkommenssteuer fällig wird. Diese wird dann erhoben, wenn das Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird. Die Dauer der Spekulationsfrist beläuft sich auf zehn Jahre. Die Spekulationsfrist wird nicht ab dem Zeitpunkt des Erbes gerechnet, sondern ab dem Zeitpunkt, als das Haus vom Erblasser gekauft wurde.

Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, sind für den Erben keine Steuern fällig.

Wird das Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkauft ist der Gewinn des Verkaufs steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass nicht der gesamte Kaufpreis der Immobilie versteuert wird, sondern ausschließlich die Wertsteigerung des Hauses seit dem Erwerb. Versteuert wird somit der Betrag, um den der Erlös beim Verkauf höher ist als der Kaufpreis, der damals vom Erblasser gezahlt wurde.

Die Höhe dieses Gewinns erfahren Sie, indem von dem Preis, der für die Immobilie veräußert wurde, die Anschaffungskosten, Maklerkosten, Kosten des Notars und die Grunderwerbssteuer abziehen.

Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, setzt sich oftmals einem großen Stressfaktor aus. Hilfreich ist es daher, einen fachkundigen Makler zu engagieren, der sich um den Hausverkauf kümmert und alle damit einhergehenden Aufgaben übernimmt.

Gerne beraten wir Sie auch persönlich bezüglich Ihrer Immobilie und stehen Ihnen mit unserer Kompetenz zur Seite.