Wurden Haus oder Wohnung vor nicht allzu langer Zeit gekauft, bieten Baukosten oder der Kaufpreis erste Richwerte bei der Hausbewertung. Auf dem IhrHausverkauf.de Immobilienportal können Sie durch Vergleich mit gleichartigen Objekten in ähnlichen Lagen weitere Hinweise zum aktuellen Wert Ihrer Immobilie erhalten. Unsere genaue Ermittlung des Immobilienpreises hängt von verschiedenen Kriterien ab. Wichtigstes Kriterium ist die Lage. Die Immobilienpreise unterschieden sich regional zum Teil erheblich. Daher dürfen in den Immobilienvergleich nur Objekte in der Nähe eingehen. Als Experten für den Immobilienverkauf in den Regionen Rheinland-Pfalz und Hessen können wir über den Immobilienvergleich schnell eine realitätsnahe Einschätzung geben. Bei der Hausbewertung sind ebenso Aspekte der Mikro- und Makrolagen, als auch der unmittelbare Standort des Objektes von Bedeutung: Geräuschkulisse, Ausblick und Lichtverhältnisse interessieren potenzielle Käufer und beeinflussen Immobilienwert und den erzielbaren Preis.

Definition Verkehrwert – IHV erklärt

Die rechtliche Auslegung definiert den Verkehrswert als den Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt errechnet wird und der es im gewöhnlichen Geschäftsverkehr realisierbar ist. Es gibt mehrere Ansatzpunkte zur Feststellung des Verkehrswertes, die zum einen die rechtlichen Gegebenheiten und zum andere die tatsächlichen Eigenschaften des Objekts betreffen. Neben der Lage hat die Immobilie auch eine sonstige Beschaffenheit, die in die Immobilienwertermittlung eingeht. Nicht berücksichtigt werden persönlichen Verhältnisse des Eigentümers. Im Europäischen Recht wird nicht der Begriff Verkehrswert, sondern der Marktwert verwendet. Zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie sind drei verschiedene Verfahren zur Verkehrswertermittlung definiert. Bei allen Bewertungsverfahren ist vor zunächst der materielle Wert des Objektes entscheidend. Die Bewertungsverfahren werden einzeln oder in Kombination angewendet. Die Wahl des Verfahrens hängt in erster Linie von der Art des Gebäudes ab. So werden bei vermieteten oder eigengenutzten Wohnungen und Wohnhaus unterschiedliche Bewertungsverfahren angewendet. Eine Hausbewertung erfolgt bei einer Eigennutzung z.B. mit dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren.

Faktoren, die in den Verkehrswert eingehen

Beim Verkehrswert einer Immobilie handelt es sich letztlich um den am Markt erzielbaren Verkaufspreis. In der Praxis basiert sich der Marktwert von Haus oder Wohnung jedoch zum großen Teil auf einer realistischen Einschätzung von Angebot und Nachfrage: Je höher die Nachfrage nach einem Grundstück oder der Immobilie und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist der Marktpreis des Objektes und damit auch sein Verkehrswert.

Wert der Lage durch Bodenrichtwert ermitteln

Die Lage des Objektes lässt sich am einfachsten mit dem Bodenrichtwert ermitteln. Die Bodenrichtwerte werden für jedes Grundstück in Deutschland separat ermittelt. Allerdings ist auch der Bodenwert nur ein Richtwert, denn es wird nur der festgelegte Durchschnittswert berücksichtigt. Die eigentlichen Eigenschaften – vorteilhafte und weniger vorteilhafte – des speziellen Grundstücks finden sich im Bodenrichtwert nicht wieder. Der Richtwert ist ein rechnerischer Wert ist, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird.

Wie der Gebäudewert bestimmt wird

Für eine vollständige Immobilienbewertung wird neben dem Bodenwert auch der Verkehrswert eines vorhandenen Gebäudes berücksichtigt. Der Gebäudewert bestimmt sich durch seine Nutzungsmöglichkeiten. Bei einem vermieteten Gebäude werden die jährlichen Mieteinnahmen und die im gleichen Zeitraum aufzuwendenden Kosten für die Instandhaltung gegenübergestellt. Lässt sich etwa nur eine sehr niedrige Miete erzielen, etwa in Anlehnung an den örtlichen Mietspiegel, sind auch die Ertragsmöglichkeiten des Objektes begrenzt. Dies geht ebenfalls in den Verkehrswert mit ein.

Was zählt bei der Hausbewertung

Bei nicht vermieteten Gebäuden, die selbst genutzt werden können, gehen neben dem Bodenwert folgende Kriterien in die Hausbewertung ein:

  • Haustyp,
  • Ausstattung
  • Bauqualität
  • Einfamilienhaus, Mehrparteienhaus, Reihenhaus, Villa, Fachwerkhaus u. a.
  • Baupläne mit Größe, Aufteilung und Zahl der Räume

Bauqualität und Zustand von Bodenbelägen, Bad, Küche und Dach sind ebenfalls Kriterien bei der Verkehrswertermittlung. Weitere besondere Ausstattungsmerkmale, die das Objekt von anderen in der Nachbarschaft unterscheiden, wie ein Kamin, der schön angelegte Garten, Wintergärten, Bodenheizungen, ein Swimmingpool oder Sicherungs – und Smarttechnik beeinflussen die Preisermittlung. Interessant werden Wohnimmobilien auch durch große und moderne Badezimmer sowie regelmäßige Sanierungsmaßnahmen.

Sachwertverfahren: so wird der Substanzwert berechnet

Im Gegensatz zur marktorientierten Vergleichswertermittlung der IPV errechnen öffentlich bestellte bzw. vereidigte Gutachter den Substanzwert der Immobilie mit dem Sachwertverfahren. Dabei gehen einzig der Bodenrichtwert und die Herstellungskosten der Immobilie ein. Bei unserer Bewertung können Sie sich auf das Feststellen des bestmöglichen Kaufpreis verlassen. Wir wissen, welche Lagen und Ausstattungsmerkmale in Rheinland-Pfalz und Hessen besonders gesucht sind. Bei der Kaufpreisfindung berücksichten wir die aktuelle Situation am Immobilienmarkt. Unser Bewertungsverfahren ermöglicht exakte Rückschlüsse auf den realisierbaren Marktwert Ihrer Immobilie. Das verwendete Vergleichswertverfahren stellt nicht den Sachwert der Immobilie in den Vordergrund, sondern die Verkaufspreise, die ähnlicher Immobilieangebote in vergleichbaren Lagen tatsächlich erzielen.

Immer wichtig: die Energieeffizienz

Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, dem Interessenten einen Energieausweis von Wohnung oder Gebäude vorzulegen. Ein geringer Energiebedarf ist ein äußerst gesuchtes Merkmal bei Immobilien und wirkt sich vorteilhaft auf die Immobilienbewertung aus.

Umso höher die Energieeffizienz, desto weniger Energiekosten (Heizung, Strom) kommen auf den Käufer zu. Die neuen Eigentümer können bei günstiger Energieeffizienz monatlich Kosten sparen. Viele Interessenten bevorzugen auch persönlich gute Energieeffizienzwerte der Immobilie, um so die Umwelt aktiv zu unterstützen.

Mehrwert schaffen: Anbauten, Umbauten und Renovierungen

Renovierungen oder Umbauarbeiten, die zum Komfort, zur Qualität und Ausstattung des Objektes beitragen, können den Wert der Immobilie zusätzlich erhöhen. Heben Sie die Rechnungen zu Renovierungen auf und legen Sie diese möglichst bereits bei unserer Online-Bewertung vor. Der fachgerechte Einbau des Swimmingpools, mit Angabe von Preis, Baujahr und verwendeten Komponenten überzeugt künftige Käufer vom Mehrwert der Immobilie.

Beim Zustand der Immobilie stehen Fenster, Dach und Fassade im Vordergrund. Wurde hier mit Renovierungen etwa eine veraltete oder nicht mehr zeitgemäße Installation ersetzt, steigert dies durchaus den Wert der Immobilie. Gutachter berücksichtigen die Faktoren zum Immobilienzustand auch unter dem Begriff des „Sanierungstaus“: Welche Kosten hat der künftige Eigentümer in den Folgejahren zu erwarten? Neue und energiesparende Heizsysteme, erneuerte Garnituren im Bad, Türklinken oder eine zusätzliche Wärmedämmung sind weitere Maßnahmen, die eine Immobilie aufwerten

Grundbuchauszug vorlegen

Der Grundbuchauszug enthält vergangenen und aktuelle Geschehnisse zum Grundstück und seiner Bebauung . Wann war der Grund in wessen Besitz, welche Gebäude wurden zu welchem Datum errichtet, verändert. Das Grundbuchamt im örtlichen Amtsgericht verwaltet alle Grundbucheinträge der Region und stellt dem Eigentümer auf Antrag den Grundbuchauszug zur Verfügung. Wenn Sie wünschen, holen wir diesen gerne für Sie ein.

Mietverträge gehen in die Bewertung ein

Meist lassen sich nicht vermietete Immobilien leichter vermarkten, denn viele Käufer möchten selbst in das neue Haus einziehen. Sind Objekte vermietet, fallen daher die Verkaufserlöse oft etwas geringer aus. Sehr wichtig für die Immobilienbewertung von vermieteten Objekten sind die bestehenden Mietverträge. Kann der potenzielle Käufer mit dem Kauf des Objekts eine Rendite erzielen, kann ein vermietets Wohnobjekt für Investoren durchaus von Interesse sein. Die Mietverträge geben Aufschluss, wie lange die Mieter bereits in Haus oder Wohnung leben und wie hoch die monatliche Nettomiete ist. Die IHV-Experten ermitteln mit dem Ertragswertverfahren, ob sich die Vermietung der Immobilie tatsächlich lohnt. Investoren, die eine Immobilie als Geldanlage suchen, lassen sich vom Fakten, wie dem Ertragswert besser überzeugen, als vom Sachwert eines Gebäudes.

Der definitive Kaufpreis

Unabhängig vom Bewertungsverfahren ist es der definitive Kaufpreis des Käufers, der letztlich den Immobilienwert wiedergibt. Vom eigentlichen Sachwert und dem daraus resultierenden Verkehrswert weist dieser finale Kaufpreis oft erheblich ab. Die Hausbewertung der IHV für Objekte in Rheinland-Pfalz und Hessen basiert auf soliden Säulen. Mit jahrelanger Erfahrung in der Bewertung unterschiedlichster Objekte können wir sehr kurzfristig und schon mit wenigen Angaben sehr zuverlässige Zahlen und Preisspannen nennen. Wir ermitteln das Optimum aus Verkehrswert und Marktlage, um in dem von Ihnen anvisierten Zeitrahmen den bestmöglichen Preis zu erzielen. Da wir viele Interessenten vorhalten, die auch sehr spezielle Anforderungen an ihr künftiges Domizil stellen, ist Ihr Käufer möglicherweise bereit gefunden. Sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne beim Verkauf von Haus, Wohnung, Unternehmensgebäude und Grundstück. Unsere Immobilienwertermittlung beruht auf Kennzahlen, die auch von Laien gut zu interpretieren sind. Sie machen Ihr Objekt vergleichbar und evaluierbar. Als Käufer und als Verkäufer sollten Sie sich jedoch nicht allein auf Kennzahlen verlassen, sondern den umfassenden Gesamteindruck des Immobilienangebots berücksichtigen.