Die Mietkaution beträgt in den meisten fällen drei Kaltmieten und beläuft sich aus diesem Grunde auf eine zu beachtende Summe. Der Vermieter nimmt diese als Sicherheit, falls der Mieter die Miete nicht zahlt oder das Mietobjekt nicht so hinterlässt, wie es im Vertrag festgehalten wurde. Wenn alles gut läuft, sollte der Mieter die Kaution nach Auszug wieder vollständig zurückerhalten. Es ist also kein Verlust an Geld, sondern wie eine Art Anlage ohne Zinsen zu sehen.
Mietkaution – Höhe, Übergabe und Abzüge
Die Mietkaution ist besonders für den Mieter eine nicht unerhebliche Ausgabe und stellt für den Vermieter eine Sicherheit dar. Da es sich meist um große Mengen an Geld handelt, ist es wichtig genau zu sein und Streitigkeiten zu vermeiden. Zum Schutz von Vermieter und Mieter gibt es daher einige Regeln die Sie beachten können.
Tipp 1 Wohnungsübergabeprotokoll – beim Einzug auf Mängel achten
Der erste Schritt noch vor Einzug ist es, bei der Übergabe der Wohnung auf ein Wohnungsübergabeprotokoll zu bestehen. In der Regel gibt es so oder so eines, da es Sicherheit der beiden Partien gewährleistet. In diesem werden alle Mängel, die das Objekt aufweist festgehalten. Nehmen Sie sich bei der Übergabe also ruhig genügen Zeit, um das Objekt genau unter die Lupe zu nehmen. So verhindern Sie, dass etwaige Mängel des Vormieters auf Sie zurückfallen und diese später Ihre Kaution senken könnten. Erfahren Sie mehr zum Thema Wohnungsübergabeprotokoll!
Tipp 2 einzelne Konten – Kaution getrennt vom Vermögen
Um für die Sicherheit Ihres Geldes zu sorgen, sind Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet die Mietkaution separat von dem übrigen Vermögen anzulegen (BGH, Beschluss v. 9.6.2015, VIII ZR 324/14). Wird die Kaution bar übergeben, erfolgt die Anlage meist auf einem Sparbuch, welches extra für diesen Zweck angelegt wird. Hier wird ebenfalls vermerkt, dass die hinterlegte Summe nur als Sicherheitsleistung für den Mietvertrag genutzt wird und vom Vermieter nicht anderweitig verwendet werden kann. So wird eine missbräuchliche Verwendung durch den Vermieter verhindert und Sie und Ihr Geld sind geschützt. Um Sicherheit zu haben, lassen Sie sich vom Vermieter eine Kopie der Kontounterlagen vorlegen lassen. Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter Ihre Kaution auch nicht ohne weiteres antasten und für anderes verwenden (BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13).
Tipp 3 Raten – Zahlen Sie die Kaution in Raten
Einige rechtliche Fakten über die Mietkaution, die Sie so sicher noch nicht kannten. Sie sind nicht verpflichtet dem Vermieter die gesamte Mietkaution auf einmal auszuhändigen, auch wenn dieser dies von ihnen verlangt. Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass Sie die Mietkaution in drei gleichgroßen Monatsraten erbringen können. Hierfür muss die erste der drei Zahlungen zu Beginn des Mietverhältnisses erfolgen. Die anderen beiden Raten werden in den beiden nächsten Monaten gemeinsam mit den Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Auch darf ein Vermieter keine Kaution von ihnen verlangen, die höher ist als drei Monatskaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Diese Methode ist für viele einfacher, als die gesamte Kautionssumme auf einmal aufzubringen. Bestehen Sie nach Zahlung der Kaution, ob in Raten oder auf einmal auf jeden Fall auf einen Kontoauszug, wie in Tipp 2 erklärt. Damit Sie sicher sind, dass der Vermieter Ihre Kaution nicht anderweitig verwenden kann.
Tipp 4 Bürgschaft – Kaution nicht vom Sparbuch
Normalerweise ist es üblich die Kaution für den Vermieter von einem Sparbuch zu nehmen oder vom angesparten zu separieren. Das Geld ist schließlich nicht verloren, nur für Ihre Mietzeit nicht für Sie erreichbar. Diese Methode war lange die einzige, um die Kaution bei Einzug zu decken. Jedoch hat es sich in den letzten Jahren etabliert auch eine Mietkautionsbürgschaft in Betracht zu ziehen, falls das Geld beim Umzug doch mal knapper ausfällt. Hierfür gibt es Geldanlagen, die aufgrund von höheren Zinsen für den Mieter deutlich attraktiver sind, als die Variante vom Sparbuch. Dazu zählen beispielsweise Tagesgeld- oder Depotkonten bei einer Bank. Aber auch die Mietkautionsbürgschaften stellen eine passende Alternative dar. Bei einer solchen lässt sich die Mietsicherheit bargeldlos hinterlegen und im Gegenzug wird ein Jahresbeitrag von Ihnen fällig. Für diese Variante benötigen Sie zwar die Zustimmung des Vermieters, jedoch gibt diese Variante keine Nachteile für diesen, weshalb es kein Problem sein dürfte.
Tipp 5 Abzüge – Achten Sie auf Mängel
Abzüge von der Mietkaution sind für keinen Mieter gut. Aber achten Sie darauf, denn der Vermieter darf Ihnen bei Auszug nicht für jeden kleinen Makel etwas von der Kaution abziehen. So stellen nur bestimmte Mängel einen Grund für die Einhaltung der Kaution dar. Allgemein gilt, dass normale Gebrauchsspuren nicht von der Kaution abgezogen werden können, da diese mit der Miete abgegolten sind. Dazu zählen beispielsweise ein kleines Loch in der Wand oder ein kleiner Abrieb am Teppichboden. Mängel, die dagegen von ihnen verursacht wurden, können von der Kaution abgezogen werden. Darunter fallen beispielsweise Brandlöcher von Zigaretten im Teppichboden oder ein verstopftes Abflussrohr, dass durch unsachgemäßen Gebrauch in diesen Zustand gekommen ist. Bei solchen Fällen darf der Vermieter die fachgerechte Reparatur von Ihrer Mietkaution abziehen und diese dafür verwenden.
Tipp 6 Schönheitsreparatur – Abzug der Kaution
Ein weiterer Grund, der zur Kürzung der Kaution führen kann sind Schönheitsreparaturen. Hier gelten aber auch einige Regeln. Die Schönheitsreparaturen zu denen der Vermieter den Mieter verpflichten kann belaufen sich auf Kleinigkeiten, wie beispielsweise eine frische Wandfarbe bei Auszug. Diese Verpflichtungen dürfen den Mieter aber nicht unangemessen benachteiligen oder den Vermietern von Instandhaltungsarbeiten befreien. Diese fallen nach wie vor in den Aufgabenbereich des Vermieters. Solche Verpflichtungen für Schönheitsreparaturen sind aber nur zulässig, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wurden. Sind sie dies nicht können nicht Einhaltung auch nicht zu einem Abzug der Kaution führen! Orientieren Sie sich bei Auszug also an Ihrem Mietvertrag und halten Sie die vorgegebenen Schönheitsreparaturen ein um eine Kürzung der Kaution zu umgehen.
Tipp 7 Zurückzahlung – Übergabeprotokoll beim Auszug
Wenn das Mietverhältnis beendet wurde, sollten Sie das Mietobjekt im „vereinbarungsgemäßen“ Zustand übergeben. Sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart, sollten Sie diese durchführen. Sollten Schäden während der Mietzeit entstanden sein, die auf Sie zurückzuführen sind, sollten Sie diese beheben. Übergeben Sie die Wohnung am besten im gleichen Zustand, wie Sie sie erhalten haben, um die Rückzahlung der gesamten Mietkaution nicht zu gefährden.
Vergessen Sie auch bei Auszug das Übergabeprotokoll nicht, damit der Vermieter Sie nicht im Nachhinein für Schäden verantwortlich machen kann. Beide Parteien sollten unterschreiben und eine Kopie des Protokolls erhalten und somit den Zustand des Mietobjektes dokumentieren. Nachdem das Protokoll und die Übergabe erfolgt ist und alle vorhandenen oder auch nicht vorhandenen Mängel dokumentiert wurden steht der Auszahlung Ihrer Kaution nichts mehr im wegen die, wenn Sie alles richtig gemacht haben vollständig auf Ihr Konto kommen sollte.
Tipp 8 Ende der Bürgschaft – Rückzahlung der Mietkaution
Auch bei der Rückzahlung der Mietkaution kommt es oft zu Streitigkeiten. Der Vermieter hat das Recht auf eine sogenannte Prüfungs- und Überlegungsfrist, die er geltend machen kann. Das bedeutet, dass er die Mietkaution einbehalten kann um das Mietobjekt auf Mängel und Fehler zu untersuchen, bevor er die Kaution zurückzahlt. Diese Frist kann bis zu sechs Monate dauern, was für den Mieter zu Problemen führen kann. Sind die beiden Parteien sich bei der Übergabe aber einig, dass keine Mängel oder offene Forderungen vorliegen, muss die Zurückzahlung der Kaution zügig erfolgen. Laut Rechtssprechung geht man hier von wenigen Tagen aus. Der Mieter erhält in diesem Fall die gesamte Kaution plus Zinsen. Ein weiteres Recht hat der Vermieter aber auch hier. Er kann einen kleinen Teil der Mietkaution auch nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung.
