Die Zwangsversteigerung ist für jeden Eigentümer einer noch nicht abbezahlten Immobilie ein gefürchtetes Szenario. Für teilnehmende Bieter hingegen eröffnet die vom Gericht angeordnete Versteigerung attraktive Chancen. Wie es zu einer Zwangsversteigerung kommt und wie sie abläuft, wird im nachfolgenden Beitrag erklärt.
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Welche Vorkommnisse führen zur Zwangsversteigerung?
Ein aus Arbeitslosigkeit, langer Krankheit oder anderen Ursachen resultierender Liquiditätsverlust macht die Bedienung des Immobilienkredits unmöglich. Aufgrund der ausbleibenden Rate versendet der Gläubiger die erste Mahnung. Wird darauf nicht reagiert, erfolgt eine zweite Mahnung mit einerFristsetzung und das dritte Mahnschreiben enthält die Androhung rechtlich möglicher Schritte. Reagiert der Schuldner immer noch nicht, beantragt die Bank einen Mahnbescheid beim dafür zuständigen Gericht in Coburg. Das zentrale Mahngericht überprüft dabei nicht die Rechtmäßigkeit und der Schuldner kann dem Bescheid innerhalb einer Frist widersprechen. Einem nicht widersprochenen Mahnbescheid folgt ein Vollstreckungsbescheid, der vom örtlichen Amtsgericht durch einen Gerichtsvollzieher ausgeführt wird. Der Gerichtsvollzieher hat den Auftrag, die Schuld beizutreiben und nach pfändbaren Gegenständen Ausschau zu halten. Eine Einigung auf Bezahlung der Außenstände in Raten wäre alternativ möglich. Sind keine pfändbaren Dinge vorhanden und Ratenzahlungen unmöglich, kommt es im nächsten Schritt zur eidesstattlichen Versicherung. Den Offenbarungseid muss der Schuldner beim Gerichtsvollzieher leisten, mit ihm ist ein Schufa-Eintrag verbunden. Im Anschluss an die eidesstattliche Versicherung beantragt der Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung. Zum Zwangsversteigerungsverfahren ergeht ein gerichtlicher Bescheid, der allen Beteiligten zugestellt und öffentlich bekanntgemacht wird. Für den Hausbesitzer ist die erzwungene Versteigerung ein absolutes Schreckensszenario, für Interessenten hingegen eine attraktive Möglichkeit zum günstigen Immobilienkauf.
Wissenswertes zur Zwangsversteigerung
Sie können bei einer Zwangsversteigerung als Bieter teilnehmen, sofern Sie mindestens 18 Jahre alt und im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs geschäftsfähig sind. Damit Sie ein Gebot abgeben können, müssen Sie sich mit gültigem Ausweis oder Reisepass legitimieren. Um für eine andere Person stellvertretend zu bieten, benötigen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht. Gleiches gilt, wenn Sie als Vertreter einer juristischen Person (Unternehmen) auftreten. Sie können zudem ein Objekt gemeinsam mit einer anderen Person ersteigern. Vorausgesetzt, Sie sind beide anwesend und teilen dem vorsitzenden Rechtspfleger mit, dass es sich um ein gemeinsames Gebot handelt. Sie müssen dabei Angaben zum Beteiligungsverhältnis machen, weil Sie im Falle des Zuschlags gemeinsam ins Grundbuch eingetragen werden.
Wie viel Zeit nimmt eine Zwangsversteigerung in Anspruch?
Eine genaue Zeitangabe ist schwer möglich, aber mit einer Stunde oder etwas mehr müssen Sie in der Regel rechnen. Im ersten Teil des Verfahrens werden gerichtlich relevante Informationen bekannt gegeben. Dem Bekanntmachungsteil folgt eine etwa 30 Minuten dauernde Bietezeit. Es können jedoch auch danach noch Gebote abgegeben werden, das Ende der Bietezeit wird vom Gericht verkündet. Eine Zwangsversteigerung kann sich bei bietefreudigen Teilnehmern erheblich in die Länge ziehen. Sie endet in der Regel bei ausbleibenden Geboten, nach mehrmaliger gerichtlicher Aufforderung. Bei einer Zwangsversteigerung hat jeder Teilnehmer die gleiche Chance. Die höchste Zahlungsbereitschaft resultiert im Zuschlag, über den sofort oder in einem zeitnahen Termin verhandelt und entschieden wird.
Wichtige Fragen zur Zwangsversteigerung
Alle die Zwangsversteigerung betreffenden Einzelheiten zum Objekt werden in den Bedingungen im Bekanntmachungsteil des Termins veröffentlicht. Sie haben als bietender Interessent kein Recht auf Einsicht des Grundbuchs. Eine Objektbesichtigung im Vorfeld der Versteigerung wird von gerichtlicher Seite aus nicht durchgeführt. Sie können die Immobilie nur im Ausnahmefall auf eigene Initiative begutachten, weil sie entweder leer steht, vermietet ist oder der Eigentümer den Zutritt verwehrt. Von außen ist die persönliche Besichtigung jedoch meist möglich, außerdem können Sie beim Amtsgericht das gerichtlich beauftragte Wertgutachten in ungekürzter Fassung einsehen. Da es bei einer Zwangsversteigerung keinen Verkäufer im klassischen Sinn gibt, haftet gegenüber dem Ersteigerer niemand. Es gibt bei einer Zwangsversteigerung keinerlei Garantien oder Gewährleistungen. Sicherheit bietet Ihnen ausschließlich das Gutachten des vom Gericht bestellten Sachverständigen. Dessen Arbeit berechtigt jedoch nicht zum Herleiten irgendwelcher Ansprüche. Wichtig ist zudem, dass Sie als Bieter kein Recht haben, von Ihrem Gebot zurückzutreten. Das Gericht wertet jedes Gebot als Vertrag, der durch den Zuschlag rechtsgültig und verbindlich wird.
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Zu erbringende Sicherheitsleistung
Erkundigen Sie sich bei Einsicht in das Gutachten, ob das Gericht von Ihnen als Bieter eine Sicherheitsleistung fordert. Bei einer Zwangsversteigerung kann die Hinterlegung einer Summe angeordnet werden, die 10 Prozent des Verkehrswerts umfasst. Sie müssten den Betrag vor der Versteigerung an die Gerichtskasse überweisen und erhalten das Geld wieder zurück, wenn der Zuschlag an eine andere Person geht.
Wie funktioniert die Bezahlung beim Zuschlag?
Sofern Sie das höchste Gebot abgeben, verbleibt die Sicherheitsleistung bei Gericht und Sie werden innerhalb von sechs bis acht Wochen zur Zahlung des Differenzbetrags aufgefordert. Ohne Sicherheitsleistung wird innerhalb dieser Frist der Gesamtbetrag fällig.
Welche Gebühren fallen bei einer Zwangsversteigerung an?
Vom Tag des Zuschlags bis zum Eingang der gebotenen Summe werden Zinsen fällig, deren Höhe Ihnen das Amtsgericht mitteilen muss. Zudem erhebt das Gericht eine sogenannte Zuschlags-Gebühr. Darüber hinaus wird ein Betrag für den erforderlichen Grundbucheintrag erhoben und das örtliche Finanzamt schickt eine Aufforderung zur Zahlung von Grunderwerbssteuer, deren Höhe vom Bundesland abhängig ist.
Grundsätzliche Überlegungen zur Zwangsversteigerung
Bei einer gerichtlichen Versteigerung liegen die selben Kriterien vor wie bei einem Erwerb auf dem Immobilienmarkt. Sie sollten als Bieter im Vorfeld überlegen, welche Anforderungen die Immobilie erfüllen muss und wie viel sie maximal kosten darf. Sofern keine große Nachfrage besteht, können Sie bei einer Zwangsversteigerung Ihr Traumhaus weit unter dem Verkehrswert ersteigern. Andererseits kann die nicht vorhandene Gewährleistung unter Umständen in unerwünschten Mehrkosten resultieren.
Tipps zur Zwangsversteigerung
Um den Ablauf besser zu verstehen, sollten Sie mehrmals das Geschehen als Zuschauer beobachten und Erfahrungen sammeln. Erweckt eine zu versteigernde Immobilie Ihr Interesse, versuchen Sie so viele Informationen wie möglich zu bekommen. Experten wie Anwälte und Immobilienmakler vor Ort wären mögliche Ansprechpartner. Bei ernsthafter Absicht sollte die Finanzierung vor der Versteigerung felsenfest stehen, denn Sie könnten den Zuschlag erhalten, und müssten den Vertrag erfüllen. Studieren Sie ausführlich das entsprechende Gutachten und erkunden Sie bei der möglichen Außenbesichtigung auch das Umfeld der Immobilie. Legen Sie vor der Zwangsversteigerung unbedingt ein persönliches Höchstgebot fest und überschreiten Sie dieses Limit nicht.
Sie haben den maximalen Preis in Ruhe und mithilfe verschiedener Informationen festgelegt. Sofern die Gebote anderer Personen darüber hinausgehen, versuchen Sie Ihr Glück bei einer anderen Zwangsversteigerung.
Wann können Sie über das ersteigerte Objekt verfügen?
Sofern es sich um eine bewohnte Immobilie handelt, müssen Sie als neuer Eigentümer den Schuldner zum Verlassen des Hauses auffordern. Die Aufforderung muss schriftlich und unter Einhaltung gesetzlich vorgegebener Fristen erfolgen. Bei einem vermieteten Objekt übernehmen Sie bestehende Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten.
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